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    金地物業張佩行:裝修管理怎么更有效

  • 發布時間:2013-12-16文章來源:中國物業之窗  |  瀏覽次數:1321

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com (深圳市金地物業管理有限公司  張佩行)        多年的物業管理處主任工作經驗,讓我深深感到裝修管理工作的重要性。對于業主來說,裝修管理中要把握的東西太多,本文以與物業服務公司直接打交道的那部分為例寫一下自己的心得感受。

 
  部分業主裝修基本上是首次裝修,很多需重點把控的地方往往把控不住或把控不及時,從而為居住以后埋下隱患,如果物業服務公司能制作一套裝修流程,在業主辦理裝修手續時一一告知業主,同時在裝修巡視的過程中,視業主裝修的進度向業主告知需重點把控的階點,引導業主做好重點部位的施工和現場的監理,相信會提高業主對物業服務公司的滿意度。這就是提前介入的重要性。
  制作裝修類流程指引
  裝修工作復雜多樣,第一步要做的就是:各物業管理處應在小區入伙之初,就要針對小區所處的現狀,分析業主構成情況、周邊建材市場檔次,進行系統充分的分析和調研,爭取制定相應的方案,然后在業主辦理裝修手續時,向業主提供一份相對專業的流程建議書,其中包括建材選擇、重要控制階點以及現場監理需要注意的事項,讓業主感受到物業服務公司的精細化服務,也許會給業主帶來一定的幫助。
  要注意的是,裝修申請書的審批一定不能只看申請書而斷章取意,一定要深入到現場,對照圖紙核實擬裝修項,以確保不出現違規裝修,有些項目在現場向業主講解的效果,遠遠高于紙上談兵,這樣更容易獲得業主的認可和好感。如:有的物業服務公司會在裝修審批單上批注:“按公司規定封閉陽臺”,按公司規定,對著圖紙能講的通嗎?就算是能講的通,業主能聽懂嗎?所以說,自裝修審批之時,就要注重現場的管理和溝通,而不是簡單的照本宣科,事前充分溝通,遠比違規裝修發生后去善后更讓人容易接受。
  在裝修的各個環節,管理處裝修巡視人員要替業主把控好重要裝修階點,以專業的眼光和專業的能力介入進去,這樣才能向業主提供一份物超所值的服務。這就要求我們,在裝修巡視的時候,一定要深入到裝修現場,積極的跟現場裝修工人溝通,必要的時候跟裝修現場監理人員及設計師溝通,明白設計師的理念和施工的精髓,只有我們先弄明白了這些,才能有發言權與業主進行溝通,也只有我們提前掌握了裝修重要階點,我們才能及時的向業主提出建議。
  在水電的定位上,要建議業主多安裝一些插座、在一些需要取水的地方安裝水龍頭以及設置一些必要的地漏。做到這些,就要要求我們注意搜集這方面的案例。在業主辦理裝修手續時根據平時與業主的走訪和收集的一些案例向業主灌輸一些必要的常識,如:現在是個電器信息化時代,各個部分可能都會需要用到電,如果安裝墻面插座不夠多時,在日后使用的過程中可能就會導致另外接插排,這樣一是不美觀,二是也會帶來一定的安全隱患;裝修行業內有一句俗話:地磚沒有鋪上前,改什么都可以!這也說明,一些水管的布設和地漏點的選擇一定要有前瞻性,一些管道的布設也不一定要全部聽從裝修公司的,如:在裝修設計之初,設計師和監理人員就建議廚房不要做地漏,他們給出的理由是:一是現在是整體廚柜,基本上不會漏水;二是安裝了會不美觀。業主可能頭腦一發熱就聽信了他們,結果到后來卻發現這是一個極度愚蠢的決定:廚房沒有地漏,萬一水管破裂和漏水,污水往哪排?更何況一般情況下,房間的進水管的總閘一般都會設置在廚房;再說了,他們所說的一般情況下不會,萬一特殊情況發生呢?所以物業服務公司如把此類隱患提前告知業主,實為錦上添花之舉!
  同時,如果該業主的房屋是大戶型,從節能降耗的方面還應建議安裝熱循環水系統,這就需要提前的埋管和布設管道。
  引導業主關注防水施工。在防水施工時,衛生間的防水一定要刷到足夠的高度,在做完閉水試驗回填時,一定要使用陶粒。目前有些裝修公司本著減少成本會偷工減料使用水泥塊這往往會給以后的居住帶來災難性的后果。
  各種“安裝”的把控
  房間施工完成后,所面臨的就是電器和家俱的安裝。電器的安裝管理處就是起到一個協助的作用,但是一些合理的提示仍是非常有必要,如:幫業主理清安裝的先后順序,以及哪些電器是可以一天內完成的,哪些電器安裝是需要別的電器售后配合的,給業主列上一個詳細的清單,相信業主不會因為我們的“嗦”而生氣。
  注意各種安裝給小區造成二次污染,如:安裝家私電器時,有沒有亂丟棄紙皮、木架、泡沫等,此時應要求門崗在送貨人員及安裝師傅進場時就要進行提示;安裝日期時間規定跟業主的剛需產生對立。現在大部分物業服務公司都會規定在周六日和節假不允許進行有噪音施工,但是實行下來往往會遭到一些剛需業主的抵觸,從而使該規定處于一個尷尬的位置,如:某業主周六日需要安裝一臺空調,需要在墻上打孔固定。這個時候我們的工作人員發聲了:根據業主管理規約和管理處的相關規章制度,不能在節假日進行有噪音的施工,然后直接拒絕!該業主就發話了:我周一至周五要正常上班,我周六日不安裝,我什么時候安裝?
  事到這個份上,物業管理人員怎么辦?是毫不動搖的執行制度,還是從人性化的角度有彈性的執行制度?相信沒有部門負責人的點頭,他們是很難做到決定!所以說:此項制度從制定上就欠缺考慮,只是看到了一些雷打不動的東西,而沒有真正的從為業主服務的角度去理解一些業主的剛需,如果能將此項規定修正為:節假日和周六日原則上不允許進行有噪音的施工,如有噪音施工,統一安排到每天的下午15∶00—17∶00進行施工,同時需施工的業主應配合管理處向受影響業主做好解釋工作,應屬于一項三方都可以接受的范疇。
  裝修完成后,業主們往往會打開門窗清除房間內的異味,這個時候我們就要提醒業主在陰雨天氣及時的關閉門窗,以免損壞到內墻面及家私電器;另外,根據相關規定,新入伙小區當地的稅務管理部門一般會要求管理處代收“裝修稅”,而管理處代收此種稅費往往無法被業主接受,因此管理處的解釋往往得不到業主的理解;此時就應運而生了很多所謂的“業主自裝”,根據稅務局的規定,自裝單位是可以不用“裝修稅”。但是根據物業管理條例和裝修裝飾管理條例,沒有裝修資質的單位和個人是不得進行承接和進行裝修作業的,而審查裝修企業和相關裝修人員的資質又是裝修管理的一項重要工作,所以這就要求我們的工作人員在辦理裝修許可證時,客服人員和工程審批人員要跟業主進行充分的溝通,同時工程主管人員要認真把關,不要給項目留下隱患,我們不能確切識別證件的真假,但是我們可以保證物業服務公司在裝修申請審批程序上的合法!
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