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黑龙江22选5五行走势图:新聞論壇

    昆明小區物業費面臨新一波漲價潮

  • 發布時間:2013-12-16文章來源:云南網  |  瀏覽次數:1137

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com 臨近年終歲末,這兩天,不斷有市民紛紛打進本報熱線65353000反映,他們所在的小區物業費紛紛漲價或正在醞釀調價。記者走訪調查發現,目前各個小區執行的物業費都有0.2元/月·平方米到0.6元/月·平方米不等的漲幅,有的甚至突破了政府指導價1.38元/月·平方米的上限。那么,物管費調價方案是否應當征詢民意?物管費的開支是否應該曬一曬賬本?什么樣的小區該收什么標準的物管費?本報做了一番調查。

1老小區:

白馬小區物業費近20年沒變

白馬小區自1992年開建以來,已經整整度過了21年。在57歲的老業主趙建國記憶中,似乎從入住該小區起,0.21元/月·平方米的物業管理費就沒變過??墑親越衲?月以來,昆明市西房物業管理有限公司卻在小區大門口貼出告示,通知業主從2014年起物業費將上調為0.45元或0.36元/月·平方米,希望得到大家的理解和支持。

“我們小區的房子都差不多大,基本在70-90平方米左右,一年所交的物業費不會超過250塊,還不是新小區的零頭?!閉越ü?,相比現在的新小區,在服務、環境等方面,白馬小區明顯處于下風,不過住在這里的人基本都熟識,很有人情味兒。

多年來,物管方也做過多方努力,曾經隱患頗多的開放式小區,如今基本都化整為零,變成了一個個小庭院,為此物管公司還專門為每個庭院增設了門房人員,負責所屬庭院的衛生、收費、進出人員的管理等工作,業主們的生活更為方便了,但是苦于小區先天不足、條件有限,各類配套設施還不完善。這或許是物業費遲遲未漲的原因。

對于此次漲價,老趙說包括他在內的很多老業主早有心理準備,只是很多業主年邁多病,且經濟來源有限,希望物管公司能夠以0.36元/月·平方米的最低標準收取,今后在利用上更加公開透明。

物管方一郭姓負責人則表示,近幾年,由于物價上漲,小區公用設施日益老化,在沒有維修基金及大修基金的情況下,如果沒有集團公司每年給予一定的補助,按0.21元/月·平方米收取的物業管理費,早已無力維持小區的正常運轉。現在,車輛占地使用費也無法彌補綜合管理費的不足,公司處于連年虧損狀態。

2新小區:

湖畔之夢物管費漲幅超5成

“電梯房中間層的物業費是0.98元/月·平方米,這是2003年定下的標準,我們10年沒有漲過物業費?!弊蛉?,湖畔之夢小區物管方昆明城建物業服務有限公司相關負責人說,從今年5月份起,該小區的物業費已經實行了新標準,目前電梯房中間層的物業費為1.5元/月·平方米。

此番湖畔之夢物業費的上漲,有很多居民表示可以理解接受,但也有不少業主認為物管方應該曬一曬他們所繳納的物業費去向,比如小區內的會所租給商戶經營,那么所得的租金去向也應該讓業主們知道。

在湖畔之夢小區一處休閑廣場上,業主黃女士正帶著小孩在小區內散步?!跋衷詬髦治錛鄱急紉鄖骯罅?,只要各種配套措施能夠跟得上,物業費適當上漲些是能接受的?!被婆克?。

據物管方提供的一份資料顯示,該小區的物業費標準為:小高層中間層1.5元/月·平方米,其余樓層按層數高低價格上下浮動。而非電梯房物管費標準則為1.25元/月·平方米,相比此前的收費標準0.98元/月·平方米,最高漲幅已經超過了5成。

對于上漲原因,物管方稱,管理成本逐年上漲,尤其是人力成本,如果還按10年前的標準收物管費,物業公司將難以維持正常運轉。

3佳湖新城:

物管一年虧18萬正醞釀漲價

調查發現,在這波“漲價潮”中,除了前期已經上漲的小區外,還有不少小區正在醞釀上漲物業費。

無獨有偶,南市區佳湖新城小區物管方昆明中林物業管理有限公司工作人員證實,該小區打算到明年對物業費提價。該工作人員說,目前物管方正在做入戶調查,近期將結合業主們的意見和建議,對物業費標準做出調整,物管費至少要提高到1.65元/月·平方米才能保證物業公司減少虧損,否則將影響到物業服務質量和水平。

“現在實行的收費標準是按2006年的物價定的,但是物價和人工成本逐年上漲,僅保安的工資也從2006年的800元/月,漲到了1400元/月,還要包食宿,并且面臨招人難、流動性大的問題?!?其工作人員說,伴隨著小區使用年限的增加,公共設施設備維護成本也大幅增加,還存在公共照明線路老化、綠化管網漏水、門禁系統和道閘設施亟待檢修更換的窘況,就目前收取物業費的投入,遠遠不能滿足維護和更新改造的需要。

中林物業給出的年度賬本顯示,僅佳湖小區2011年度就虧損18萬余元,隨著物價的持續上揚、人工成本的繼續增加,2012年、2013年面臨的虧損額將繼續加大。

對于此番醞釀漲價,物管方認為,根據《昆發改價格[2011]1129號》等相關規定及市場行情適度上調物業費已是大勢所趨,是該小區物管服務日趨完善,為業主提供優質服務的必備條件,同時提出了三個建議價位,分別是1.6元/月·平方米、1.65元/月·平方米、1.7元/月·平方米。

對此,在隨機采訪的多位業主中,有一半左右的業主表示能夠接受,但同時也有多名業主表示1.3元/月·平方米的物業費已經算貴的了,現在每平方米至少還要再漲3毛錢,他們難以接受。

業主王女士說,目前小區業主都不清楚物業費是怎么花的?每年的賬目公開都不是很詳細、很透明,這也是部分業主難以接受物業費漲價的原因。

市場調查

普通住宅物管費突破1.38元上限

一方面,收繳物業管理費讓物管人員傷透腦筋,發通知、斷電斷水上門催繳,都交不了;另一方面,昆明的物業收費則讓大多數人霧里看花,看不明白。有的物管說漲價就漲價,沒有等業主反應過來,價格已經攀上了一個新的臺階。

記者在調查多個小區中發現,昆明的小區一般價格約在四五毛錢左右,電梯房一般在1.3元左右,大多是這個標準。

當然,好的小區則相互賽著一家比一家收得還要高,價格在0.5元至1.3元的居多。別墅區,哪怕是沒有電梯,費用少則1.2元左右,高的有1.45元、1.6元的不在話下。

事實上,自2012年4月1日起,昆明市普通住宅物業服務收費標準為從0.45元/月·平方米到1.38元/月·平方米不等,有效期是兩年,目前許多小區都已經突破了這個數字的上限。

據昆明市物業管理行業協會相關人員介紹,物業服務收費實行政府指導價的住宅(不含別墅),物業服務包括綜合管理、共有部位和共用設施設備維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護5類,每類物業服務收費分為5個等級。合計每月最高收費為1.38元/月·平方米,最低為0.45元/月·平方米。以100平方米住宅面積算,一級收費標準的物業服務收費為1.38元/月·平方米,每年的物業服務費為1656元。此外,通知對住宅物業的裝修保證金也設了上限,最高2000元的裝修保證金無疑也給物業上了一個“緊箍咒”。

物業服務收費標準根據不同服務要求、內容及設施設備配置情況,按相應服務類別和等級確定。據介紹,業主可以對物業管理的價格提出合理要求,同時,可以按照大多數業主的意愿選擇物管,選擇合理的價格,具體收費標準由業主大會與物業服務企業按服務成本協商確定,并報物業服務項目所在地價格主管部門與住房和城鄉建設主管部門備案,并向業主公布。

在明確5類收費標準的同時,通知還規定業主委員會有權根據業主大會的委托與物業服務企業按照服務的項目內容、服務質量,重新約定物業服務收費。此外,房屋竣工交付使用實行出入證(含IC卡等)管理服務的,應由開發建設單位按每戶4張卡的數量無償提供給業主;出入證(含IC卡)需要增加或者出現遺失、損壞需補辦的,可按證(含IC卡)工本費收取。

值得注意的是,《昆明市住宅物業服務收費政府指導價標準》有效期為兩年,到2014年4月1日到期,將根據實施情況重新修訂發布,怪不得昆明各大小區物業收費頻頻調整。

收費標準

可采用“成本加民意”雙重定價方式

那么,昆明各大小區,究竟該收多少物業費呢?要不要引入第三方評估機構,對物業公司進行全方位地評估后,再確定小區物業費標準?對此,昆明市物業管理行業協會副會長張勤認為,引入第三方評估不可行,第三方對物管和業主都不了解,不好去評估。

而云南俊發物業二公司總經理芮昌榮也認為:“第三方未必公平,也很可能因為種種原因而有失偏頗?!?

那么如何避免小區物業費的糾紛呢?張勤表示,如今物價上漲是事實,物業公司在人工成本、材料成本等方面都面臨著巨大的壓力。物業公司在上調物業費方面,要給廣大業主一個明確的成本計算,把賬單一一曬出來,不能說提價就提價。

“如果每家物業公司都像你說的這么做,那么我們肯定會支持物業上調物業費?!筆錒廡∏抵髀硐壬?。

同樣,在昆明,俊發物業、銀海物業均采用“成本”和“業主意見”雙重定價方式。

“我們前一次漲價也是考慮了成本后,在征得絕大部分業主同意的情況下才漲的?!避遣偎?,目前物價上漲,物業公司管理成本也隨之上升,漲價勢在必行,但我們還是要征得業主的同意。

物管協會

物管從業人員工資偏低

在幾家物管公司的回應中,上漲原因無外乎當前的收費標準難以維系物管方的正常運轉。事實果真如此嗎?對此,昆明市物業管理行業協會副秘書長李進發表示認同。

李進發說,目前昆明注冊在列的物業管理公司有600余家,負責主城區內2000多個上規模(500戶以上)的小區日常物業管理服務工作,但是真正盈利的并不多。在該協會的調查中發現,虧損的物業公司占到了近六成。

談及原因,李進發說,昆明市物業收費平均收費率約在75%,好的新建住宅收費率在95%,差的10%都不到。目前昆明的物業服務費標準,雖執行的是政府指導價,但與周邊城市成都、南寧相比是偏低的,昆明市絕大部分1994年以前的小區,還沿用著1991、1992年,甚至更早的收費標準。物業服務水平整體不高,從業人員工資偏低、流失率大是普遍情況。

“不過上調價格的流程應該合法,不能由物業公司說了算?!崩罱⑷銜?,雖然物業費上漲情有可原,但是物業費漲價,物管公司一廂情愿是沒有用的,必須經過業主投票,而且要達到50%以上業主同意才能通過。

律師說法

物業服務質價不符可申請調減費用

“業主們交了物業費,得到的卻是質價不相符的服務,自然就不愿意交物業費了?!避鞍蒼沸∏囊晃灰抵魎?,小區里很多業主因不滿物業的服務,拒交物業費,直到小區200多戶業主收到物業公司的律師函后,才知道拖欠物業費的后果很嚴重。

“我們給小區部分業主發律師函,也是被迫無奈。公司通過走訪,發現小區里很多業主把與物業費無關的事情,全部轉嫁給了物業公司?!崩ッ魈礻晃鏌搗裼邢薰靖弊芫戇饔濾?,部分業主對物業費的認識不理性,把房屋質量問題、開發商遺留下來的問題全部拋給物業,這是不對的。房屋質量問題,動用的是房屋維修基金,不是物業費。

對此,云南大韜律師事務所副主任黃建軍律師表示,小區業主所交的物業費是用于改善小區公共設備及保養所必需的資金。這筆費用是全體業主湊起來的,物業公司在接手管理小區時,都要與業主簽訂相應的公約或合同,要求業主應按時交物業費。從《物業管理條例》來看,業主不交物業費,違反了規定,業主沒有盡到相應的義務,給小區公共設備的管理、保養帶來了阻力。從法律角度來看,這是一種違反《合同法》或公約的行為,物業公司依法追收物業費,受到法律的?;?。

黃建軍還表示,如果業主覺得小區物業的服務質價不相符,業主可以根據雙方簽訂的服務合同條款拍照取證。比如合同規定小區公共區域衛生要達到一個什么樣的標準,可以先拍照取證,然后依據相應規定,與物業協商減免一定的費用。

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