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黑龙江22选5基本走势:新聞論壇

    輕抹胭脂行業漸變——從溫州業主大會法人化談起

  • 發布時間:2013-06-19文章來源:本站原創  |  瀏覽次數:1230

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com   近日,和業內的一個朋友聊起溫州鹿城區南塘5組團小區業主大會獲得社團法人資格,對于該業主大會成為民事主體后行業規則的調整改變以及物業公司的應變處境,朋友輕描淡寫地說,不就是在業主大會兔唇上涂抹了一層胭脂嗎,何必大驚小怪?!筆者觸動心境,想起一首古詞:“我見他斜戴花枝,朱唇上不抹胭脂,似抹胭脂。前日相逢,似有私情,未見私情。欲見許,何曾見許!似推辭,本是不推辭。約在何時?會在何時?不相逢,他又相思;既相逢,我又相思?!比綣鹽鏌倒競鴕抵鞔蠡岜茸饕歡粵等說幕?,我覺得這首詞很好地揭示了兩者的關系:若即若離、似近似遠、似親非親、此消彼長、忽敵忽友、你中有我、我中有你。

物業之窗

  朋友說得也對,業主大會成為民事法人后,真的就像一個有兔唇缺陷的美女,在待嫁之年,由于這個先天缺陷倍遭唾棄,遍尋郎君而不可得,任人欺辱。但是如果這個胭脂能夠徹底彌補兔唇缺陷,使得這個美女形象變得完美充盈,楚楚動人,那么不久以后,我們物業公司會逐步經歷四個重要的明顯變化:群體勢力強弱轉化、物業利潤透明化、行業競爭白熱化、企業管理市場化。這四個變化無論哪一個帶給物業行業的都不僅僅是陣痛和輕微創傷,稍有不慎,對某些物業公司便是滅頂之災。

  一、群體勢力強弱轉化

  社會上流行一個笑話段子,說100個業委會,99個是擺設,剩下1個在為物業公司打工,或者顛倒過來說,1個是擺設,99個在為物業公司打工。說法有點夸張,但是不能否定業委會和業主大會在維護業主利益方面的作用是微乎其微的。大的原因是社會大環境方面法律法規的缺失,小的原因是業委會個別人通過犧牲廣大業主利益達到自己的目的。也就是說,物業公司只要駕馭了業委會,業委會就是物業公司成功的代言人,那么該物業項目的物業管理權就像孫猴子跑到如來佛手心里——隨便怎么玩,一切盡在掌握中。

  在業主大會沒有具備法人資格之前,有幾類業委會值得我們警惕。第一類是膽小怕事,無所作為,既不為業主利益著想,也不聽管理處擺布,算是無為而治型;第二類是組織渙散,名存實亡,業委會成員各忙各的工作,常年既不開會也不打理業主事務,算是聽之任之型;第三類是心懷鬼胎,各行其是,通過物業公司來實現自己的目的,算是為虎作倀型;第四類是狼狽為奸,業委會本身就是物業公司,算是敲骨吸髓型。這四類業委會有一個共性:只要不觸及自己個人的利益,或者通過物業公司能為自己攫取利潤,物業公司怎么干都行。這樣的情況下,物業公司絕對是太上皇一個,無法無天。目前的現狀就是這樣,即使有很多業主不滿,因為構不成民事主體,只能以業主的個人身份和物業公司來打官司以解決糾紛,由于實力懸殊,加上官司周期長、費用高,很多業主無法負擔,最后只能望洋興嘆,自認倒霉。物業公司通過自己明顯的人力、物力、財力等優勢,憑靠店大欺客的膽量,各個擊破處于分散、弱勢狀態下的小業主。

  一旦業主大會成為獨立法人,上述情況將出現驚天大逆轉。業委會成員的選拔將會真正公開化,暗箱操作的可能性很小,因為單個業主一旦成為執行機構的成員,將會受到個人財產擔保制度的法律制約,如果在處理業主或物業公司事務中,出現不公現象,隨時都會成為被告,輕者損失財物,名聲掃地,重者陷入囹圄,受牢獄之災。這樣一來,那些想從中為個人牟取利益的業主第一時間就被排除在外,一改原來業委會選舉踴躍報名的現象,只有那些真正有責任心、具有威望的業主才會被大家選進來,為大家實事求是地辦事。這些人組成的業主委員會,因為和物業公司沒有了利益關聯,能夠比較公正地處理業主和物業公司之間的事務,物業公司也就很難通過以往的方法進行拉?;蚋鞲齷髕?,因為采取相關拉攏舉動隨時都會有被罷免管理權的隱患。面對業主大會的絕對強勢陣容,物業公司只能按照物業管理合同約定,通過切切實實的物業服務來保障自己的項目管轄權。這樣就引出第二個變化——物業利潤透明化。

  二、物業利潤透明化

  目前物業管理利潤通行的取得方法,就是酬金制和包干制。大部分物業公司對外宣稱或者是簽訂的物業管理合同條款中明確注明的標簽是酬金制,也就是物業項目總收入10%的利潤。但是由于缺乏明確嚴謹的監督機制和監管主體對象(目前大多業委會的成員從工作能力、人員組成、專業分工上是明顯不勝任的),使得薪酬制最后成為了包干制的代名詞。這樣就導致很多物業項目為了掩蓋自己實際的利潤而弄虛作假,要么從不公布賬務,要么就形式上每年公布一次,反正次次公布的都是虧損。筆者曾經有機會看過深圳市31個小區的年度財務公示報表,發現這些小區的報表如出一轍,全部虧損,沒有一個是盈利狀態。和他們物業項目的負責人聊天,無一不是在叫苦叫窮。惟一的區別是,大的物業公司做賬虧損小一點,數額在一二萬元之間,算是面子上過得去,小的物業公司不僅在管理上存在差距,在做虧損賬面上和大公司比也是外行。舉數年前一例,一樓盤年收入400多萬元,連續五年每年都虧損近200萬元,后來連業主都和他們叫板——你們每年虧這么多,趕你們都不走,難道你們是慈善家還是社會福利機構?作假程度可見一斑。

  業主大會成為法人主體后,將會按照一般正規公司來運作物業項目,編制一系列的規章和制度,麻雀雖小,五臟俱全。尤其是對物業公司的薪酬方法和標準將有嚴格規定,明確是酬金制還是包干制。按照《物權法》責權利的界定標準,估計以后不會有包干制了,只會存在酬金制。因為采取包干制,業主大會的獨立法人優勢無從發揮,不能對物業公司進行有效監管。對物業公司來說,沒有盈利的項目采用包干制絕對是虧損,沒有哪個公司是傻子,有盈利的項目業主們絕對不愿意讓物業公司任意攫取。管家拿了主人多少錢主人自己不清楚,不符合人之常情,所以不可能再續存下去。酬金制將會使業主大會的優勢得到淋漓盡致的發揮。目前物業公司的收入也就是三大塊:管理費(涵蓋房屋專項維修基金)、停車費、場地租賃廣告費。管理費通常是固定不變的,業主們不可控的也就是停車費和場地租賃廣告費,而物業公司的利潤主要是從這兩個方面獲得。這樣游戲規則就很明朗了,業主大會會明確收款方式:全部監管或者管理費由物業公司收取,停車費和場地租賃廣告費兩項由業主大會財務部門收后統一保管,每年初對上一年度總收入進行審計來核實物業公司的薪酬金額。如此一來,物業公司的利潤將會透明得像空氣,是花枝招展還是淚流滿面,一覽無余。就像詞中所說,“不相逢,他又相思;既相逢,我又相思”,物業公司所能做的只能是和業主大會“相思又相逢”在一處,齊心合力,實現雙贏。利潤透明化后,物業公司之間的競爭將會進一步加劇,這就引出來第三個變化——行業競爭白熱化。

  三、行業競爭白熱化

  由于物業公司成立的門檻較低,一個小樓盤就可以成立一個小物業公司,所以導致當前物業公司多如牛毛。有一個占地面積不到10萬平方米的地方,物業公司達到了近20家,不得不說是個奇觀。大家為了爭地盤,打架斗毆、相互詆毀拆臺的現象層出不窮,政府部門、業主、物業公司都不勝其煩,但是一直也沒有找到合理有效的解決方法。業主大會具備法人資格后,這種局面基本上可以得到解決。剃著寸頭的黑衣人群體應該不會再集結在某個小區鬧事,兩家物業公司對峙情況也不復存在,表面看,是兩家物業公司在爭奪管理權,實質上是項目本身業主們之間的利益爭斗。具備了法人資格后的業主大會,本質上已經沒有這種爭斗的可能性。物業公司只能通過合法的程序獲得項目管理權。怎樣獲得?老話說得好——打鐵需要自身硬。只能通過自身的實力才能使自己的管理權得到延續,否則只能是曇花一現,被別的公司取而代之。這樣就給物業公司提出了新的要求——企業管理市場化。

  四、企業管理市場化

  撒哈拉沙漠是世界上最著名的干旱貧瘠荒漠地帶,不要說人煙,就是小鳥也很難從上空飛過,因為極度缺乏水源。這個歷史最近被科學家打破,其實在沙漠100米以下存在著無邊無際的淡水海洋,里面各種魚類叢生,生態環境波瀾壯闊。當前的物業管理市場就像撒哈拉沙漠,表面平淡無奇,其實暗地里波濤洶涌,很多物業公司仍然沉醉于20年前的簡單模式,認為可以持續百年,躺在原來的經驗溫床上睡大覺。具有超前意識的物業公司在10年前就開始摸索新的出路了,經過這些年的發展,他們已經開拓出除了收取管理費、停車費、場地費之外的其它經營,他們在努力探尋一條從“物業管理”到“物業經營”的道路。他們明白,物業公司要持續長久發展,必須先他人一步參與到未來物業管理體系的構建,在現有基礎上拓展一條新思路,即經營文化的生產、輸出新格局,這才是永恒發展的王道。這就對物業企業市場化提出了新的課題和觀念,怎么做,就看各個物業公司自個的修行造化了。

  物業行業發展到今天已經30多年了,業主大會成為法人主體,這個兔唇美女終究會變成一個完美女人,從嫁不出去的白頭宮女到擠破門檻搶親的香餑餑,這是個質變。無論物業公司嘴里再怎么不屑一顧,內心絕對在膽戰心驚。關鍵是約在何時,會在何時,在這“何時”以前(這個“何時”不會太久),物業公司的同仁們最好提前做好一切準備。

  (選自《住宅與房地產》雜志2013年5月號)

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