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    香港公共房屋物業管理啟示

  • 發布時間:2013-11-26文章來源:城市開發  |  瀏覽次數:1873

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com   從1954年的徙置大廈至今,香港的公共房屋歷經半個世紀的發展,已經建成環境舒適、配套齊全的公共房屋和居屋公屋體系,為超過一半的香港市民提供了理想的安居樂業居所。其中,特別值得一提的是其物業管理的發展經驗,具有很好的借鑒價值。

  香港公共房屋發展

  解決和保障低收入人群居住問題,香港從木屋開始發展到現在的公共房屋經歷了近70年。

  第二次世界大戰結束后,1946年開始,大量內地移民涌入香港,由于房屋短缺,政府暫時允許居民在指定的區域興建木屋,這些房屋居住環境惡劣,以鐵皮、紙皮及木板等搭建而成,沒有水電供應,更沒有設備排污,50年代中,木屋居住人口多達25萬,造成了嚴重的社會問題;1953年圣誕節歷時6小時的石硤尾大火導致五萬多人無家可歸。1954年,政府興建能容納更多人的七層樓的徙置大廈,期望更有效的安置災民。

  1961年,香港政府推出有最低入息要求的廉租房計劃,用以解決中低收的家庭住房問題;50年代末至60年代的香港公共房屋政策是以“徙置區”為主,“廉租房”為輔的雙線進行;60年代后半期,隨著香港經濟條件的改善,政府“整體的改善居住條件”理念逐漸取代了應急“徙置”策略,成為房屋政策的主導思想。

  1972年,政府宣布十年建屋計劃,為180萬香港居民提供低廉租金且設備齊全、合理居住環境的住所。1978年,隨著新市鎮的發展,政府推出“居者有其屋”計劃,將居屋出售給中、下層人士,幫助居民自置房屋;至1987年,總計建成可容納 150萬人的居住單位;同年,政府推出長遠房屋策略,除繼續提供公營租住房屋外,政府亦著重提供置業資助,使相對有能力的公屋租戶能夠自置居所。

  至90年代,香港政府著重公屋資源的合理分配,使更多租戶迅速成為業主。時至今天,已為超過一半的香港市民提供了理想的安居樂業居所。新建的公共房屋和居屋公屋,都是環境舒適、配套齊全。

  香港公共房屋物業管理的發展

  從徙置大廈開始,香港的公共房屋從規劃到管理都由政府直接管理,但從“居者有其屋”開始,政府逐漸認識到,私營公司的管理理念、責任制、公司治理、商業計劃、商業責任、成本管理以及改善生產力等方面對改善服務問題以及提高效率和效益都具有極大優勢。

  由此,香港政府逐漸開始與私營物業服務公司合作。1997年香港回歸后,這種合作層面越加多元化。尤其在2006年,香港政府財政開支100億港元,虧損了16億,其中最大之一的開支就是用于公共房屋管理。為解決這一問題,香港政府下大決心加大物業管理改革力度,從早期的清潔服務及保安服務外包合作,轉向公屋的租或買賣合約管理,再到后期的分階段與“居者有其屋”的業主轉業權,諸多方面都展開了全方位的合作。政府在與私營公司合作中,主要做的是把握政策,做好評估工作,評估合作的效益,使私營公司的物業管理不偏離公共屋房管理的目標。

  政府與公司主要合作內容

  一是外包公共房屋停車場管理。在香港,公共房屋的停車場管理多由政府聘請專業停車場管理公司經營和管理。這些公司一般都有能力先期投入資金,在停車場周邊安裝先進的電子設備(如攝錄機),以保障使用者的安全;改善屋村周邊的道路,從而吸引顧客包括周邊社區住戶;在市場營銷方面,這些公司運用價格彈性獲取效益。例如,在星期天對停車場價格進行優惠打折、利用停車場做戶外廣告,等等。通過政府不斷與私營公司進行合作,經營管理變得靈活而有效,政府公共房屋物業管理收入每年可增長30%。

  二是外包公共房屋周圍買賣市場。1988年開始,政府外包公屋周圍的買賣市場,改變了原來政府比較僵化的管理。在租期方面,私營管理公司具有了很大彈性??梢愿莩兇廡√韃煌男棖笄┦鴣?、短期不同的租約;在市場經營場地方面,私營公司可以靈活劃分,根據小攤主經營要求不同簽約不同經營面積;另外,在租金方面,私營公司也同樣具有靈活性,比如對有季節性要求的攤主如火鍋攤主,在淡季時可以減少租約。私營公司通過不同運作,可以降低運營成本,獲取利潤,提高其主動運作經營的積極性。通過與私營公司合作,在管理配套市場方面,政府每年收入提升15%。

  三是定期外包公屋中長期維修工作。政府以招投標方式定期聘請外包專業的私營公司進行中長期維修。中長期維修不同日常維修,具有定期性、規模性和專業性,政府充分依靠專業私營公司成本控制的優勢,制定專業合理的長期維修計劃,同時,依靠其規模性及其激勵措施的有效性,發揮調配人事方面具有更多彈性的優勢,使有經驗的員工可以在不同公屋中穿梭,公司可以調動同一位員工到不同屋村做同樣的維修管理工作,大大降低了對員工的培訓成本。由于私營物業服務公司的加盟,不但發揮了其專業性,還減少了政府中長期維修人員隊伍建設成本,從而降低了維修成本,同時由于私營公司的專業性,在工作中可以不斷改善服務品質,提高維修質量。

  四是外包整個公屋的物業服務。除了中長期維修人員的減少,政府不斷改革,致力于減少更多政府管理處的維修與服務人員,依靠私營物業服務公司的專業性和規模性以及成本控制優勢,合作外包,力爭降低平均每平方米的維修管理與服務費用,從而減少租客的租金,包括租客或業主的物業管理費,增加租客及租客的滿意度,減少了租客的投訴,達到了建設和諧屋村目標。

  香港公屋物業管理的啟示

  政府對外包效果評估目標明確

  在政府與私營物業服務公司合作中,充分發揮了私營公司的優勢,但為強化公共住房的政府保障特性,政府也制定合理的評估監控目標。主要包括,第一,鼓勵競爭、取得盈余生產力。通過招投標,打破原來政府獨家經營體系,引入多個競爭對手,從而提升生產力;第二,要求私營公司不斷改善服務質量。由于政府采用招投方式聘請物業服務公司,合作具有年限限制,迫使私營物業服務公司為了在競爭中取勝以及延續管理工作,不斷創新,改善服務質量,使政府、租客及業主滿意。第三,控制成本,減少政府虧損。政府要求私營物業工作嚴格控制物業管理成本,私營公司會主動以最低成本運作公屋的物業管理工作。第四,在合作中,減少政府開支和人員。在政府與私營企業合作中,政府轉變職能,由原來的實體參與轉變為控制監督以及政策制定者,以達到減少政府在公共房屋方面開支目標。

  充分發揮私營公司的優勢

  私營物業服務公司較政府管理處有許多優勢,除了專業性和規模性外,還有更重要的是:第一,有很大自由度聘請和辭退員工。政府在人力資源管理方面有很多限制,表現在聘請長期員工以及短期臨時工的程序復雜,要經過多部門的審批面試,時間拖延很長,不能及時滿足急需項目及市場變動需求;另外,在調配的程序上,政府也缺乏彈性,需要很多文字報告以及開會審批,如果員工表現不達標,更換或辭退程序更加復雜;第二,有很多激勵措施。私營公司主要是企業化運作,主要注重的是效益與利潤而不是程序。所以很有彈性鼓勵員工提供其生產力達到公司目標;在市場營銷計劃方面,私營公司同樣有很多彈性但政府很難做到,比如給街市的優惠,租戶租約條款的修改;另外,在對員工的激勵方面,私營公司可以隨時對其員工進行獎懲,包括薪酬、晉升等,但對于政府,法律規定一年最多只能一次。

  公民對法律的尊重

  香港政府之所以能順利推行與私營公司合作模式,最重要是相關法律健全,同時公民教育從小要尊重法律,租客或業主認為住房交物業管理費是理所當然的事情。香港在推出公共房屋之時已就物業管理等責任在合約條款中列明,具有法律效力,如租客不交物業管理費可以被清除,在購買房屋成為業主之后,如果不交費用,可能被起訴,如果所欠費用到某一額度可能承擔坐牢后果。當然,對確實交不起物業費的租客和業主,香港也有另外的申請渠道豁免,因此,在香港不會出現租客或業主欠交物業管理費的現象,承包公屋的私營物業服務公司可以及時順利地獲取物業管理費用,掌握現金流方面的財務預算,保障物業管理各項措施落實完成,這是私營公司接受公共房屋的基本保證。

  保障公屋的前期配套建設

  除了可以按時取得物業管理費這一基本保證外,推動私營物業服務公司接受政府公共房屋物業管理工作積極性的主要是公共房屋的前期配套建設齊全。80年代香港的公共房屋都具備了配套的商場、街市及停車場,私營物業服務公司可以通過運作商場及街市,其增加的收入,不但完全可以補貼房屋物業管理費用不足的問題,還可以通過其專業化運作,取得盈余的生產力,使公司具備可持續發展的能力。

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