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    物業管理企業經營風險及規避方式

  • 發布時間:2014-09-01文章來源:王育華  |  瀏覽次數:980

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com 萬科公布了這樣一組數據:萬科在全國20多個城市設立物業公司,萬科物業系統的員工數達到13173 人,占萬科總員工數的約80%;萬科物業的員工數量結構比例與其對萬科的銷售、利潤貢獻嚴重不對稱。2008年萬科物業管理總收入約2.53億元,僅占萬科全年營收的0.6%,2008年萬科物業實現的毛利僅851萬元,與萬科全年凈利潤40.3億元相比,幾乎可以忽略不計。物業管理行業是一個勞動力密集型企業,投入較大,風險更大。因為準入門檻較低,企業數量還在倍增。雖然是一個保本微利的行業,它卻充滿著各種各樣的巨大的經營風險,如何控制經營風險,對于物業服務企業來講,是亟需探研的一個課題。

  一、物業服務企業經營的風險種類及特征

每個企業在經營的過程中都是有風險的,物業服務企業也不會例外。風險造成的經濟損失是極大的,對于物業服務企業而言,風險遠遠超過其它行業。了解在經營中可能遇到的風險,以求未雨綢繆,防患于未然很有必要。


1、一般企業的經營風險

1.1創業風險

  這類風險主要在企業創業的初始時期容易發生。這種經營風險的發生,來的最早,讓創業者防不勝防;二是它有相當的隱蔽性,創業者不易覺察或無暇顧及;三是它是企業其它經營風險的根源。很多企業創立之初,重視市場,重視產品研究,而不關注企業內部管理,忽視企業長遠發展規劃,對市場的潛在需求研究不透徹;對市場變化趨勢沒有預見性;對宏觀行業形勢的估計過于樂觀;經營者缺乏全面管理的能力;沒有建立必要的財務帳目;設備和技術選擇不當;低估所需資金,忽視稅務。

1.2現金風險

  這種風險主要表現為損益表上利潤的期末余額巨大,但實際上企業現金表中的期末數額卻小到幾乎為零甚至是負數。經營者以為,帳面上的利潤就是現金,事實上這是一種誤解。這是因為物業服務費欠費雖然也計入收益,但事實上我們并沒有收到現金。另一方面,我們拖欠外判單位的應付帳款也沒有及時支付出去。這種誤解往往使企業的現金狀況發生假象,經營者因而在企業擴張或新項目上馬時忽視了對現金供需的平衡核算。現金是企業的血液,從日常經營活動看,只有提供足夠的現金,企業才能正常運轉。沒有充足的現金,將給企業帶來嚴重后果,影響企業的盈利能力和償債能力。因而降低了企業在市場競爭中的信用等級,最終使企業資金周轉不靈,甚至資不抵債,走向破產。現金風險主要表現在:業主只對企業的主要財務指標如資產負債率、凈資產收益率等感興趣,而忽視了指標掩蓋下的問題;過分注重利潤和市場的增長,而忽視手中掌握的現金;固定資產投資過多,使企業的變現能力降低,導致資金沉淀;企業規模盲目擴張,缺乏相應的短、中、長期計劃。

  很多物業服務企業,注冊資本就幾十萬,只有靠新接管項目,一次性收取一年的服務費、收取裝修押金,完成“造血”功能。

1.3發展風險

  企業發展到一定的規模時,都會進入到一個瓶頸狀態。而事實上,物業服務企業的老總往往都是公司的“大業務員”,誰能拿到業務,就可以當老總了。這種由老總唱獨角的管理,會讓企業難以為繼,而我們還面臨著業主不斷解約、因虧損而退管、無新項目“造血”等系列問題。

具體到物業服務企業,它有如下風險:


2、物業服務企業的經營風險

  除上述以外,還因為物業服務企業:注冊資低,容易發生“財務風險”;員工眾多,容易發生“生產風險”;設備多且復雜,容易發生“運行風險”;還有自然災害風險、服務風險等。

2.1自然災害風險

  一場雷陣雨過后,我所服務的某小區6臺“KONE”牌的電梯驅動板、CPU板全部被擊壞,無法使用,經濟損失10萬元以上。幸好,我們曾購買了物業管理公共責任險和機器設備險,于是馬上聯系保險公司報案,保險公司、電梯維保單位均到位進行查勘,確認為雷擊而致,最后由氣象部門出具報告,證明當天確有雷擊在該物業小區上空發生。最終我們獲得了賠付。每每提及此事,老總無不慶幸當初購買保險的正確決定。所以,老總一口氣將所有的物業項目購買了物業管理責任險和機器設備險。

  有的小區物業價格高、收費率高,可以購買保險,而有些服務費用較低,收費率較低,項目經營困難的小區來講,恐怕就不會購買保險了。物業管理的災害性風險因經濟等因素還將長期存在。

  發改價格已明確規定了,物業服務費的構成中有:保險費用。因此,廣大物業服務企業在做項目預算時,應考慮保險費用。

2.2物業管理的服務風險

  北京某住宅小區,保安因制止業主亂放煙花,被業主刺死;拒交停車費引發沖突,堵門,打架;某品牌開發商旗下的物業服務企業,因業主小孩掉進游泳池被淹死而被告上法庭……此類風險數不勝數。

  作為一名物業管理的項目經理,要有非常強的預見性,盡管如此,你也無法完全防范突如其來的突發性風險。而業主,平常不交物業服務費,出了問題,就找物業索賠。

  我們經常在探討,你交1元的物業服務費,怎么能和人的生命、巨額的財產成正比呢?誠然,作為物業服務企業,安全是我們的本職工作,是我們的基礎工作。但是,如果物業安全保衛工作存在明顯瑕疵,如未按規定時間巡邏、安防系統損失等,致使業主人身、財產受到侵害,物業服務企業還是要承擔一定責任的。

2.3物業管理的運行風險

  電梯、配電房均應由專業人員進行操作和維護。一保安主管擅自拿鑰匙開啟電梯,從一樓跌落至電梯基坑,幸該員工有一定的武術基礎,只受到輕傷;某甲級寫字樓工程部電梯工,從18樓當場摔進負2樓的基坑……;工程部人員在清洗生活水箱時,缺氧……

  種種案例,數不勝數。專業人,做專業事,這是原則。有的企業,一人身兼數職為了節約成本,如果順利還好,一旦出現問題,節約的工資恐怕遠遠不及造成的損失。

2.4物業管理的“生產”風險

2009年武漢某物業公司備勤保安突然猝死,法院判為工傷;玻璃破裂,劃傷兩個保安,一個左手致殘,一個面部破相;保安上班途中翻越欄桿被撞傷,法院判為工傷……一個物業服務企業,動輒上百人,多則上千人,企業不建立安全制度,加強內部管理,員工不加強自我?;?,“生產事故”就會時常發生。

2.5物業管理的財務風險

  一是惡性競爭;為了拿到項目,而不顧企業現金流狀況,墊資、亂承諾等;二是,盲目擴張,開展其他業務,影響公司現金流。2006、2007年股市火爆,一小型物業服務企業,將預收的業主物業服務費、裝修押金全部投身股市,正當準備再大賺一筆時,全部被套,而這時,業主要退裝修押金了,該企業只好讓項目經理死杠,并做業主工作能否將裝修押金再轉一年的物業服務費?;辜乙恍┢笠?,本身注冊資本就幾十萬,還想去開展其它業務。

財務風險是最致命的。


3、物業服務企業經營風險的特征

  收益與風險成正比,物業服務行業中,大家都在全力關注企業如何創收、贏利,而忽略了風險的分析、控制、預判。

3.1物業經營風險具有突發性、不確定、偶然

  物業經營風險的發生的原因錯綜復雜,物業管理人員無法做出非常精準的預判。上述案例中,很多事故本不該發生,相信每家企業都有明確規章制度,每個項目經理、部門經理已講過很次,只是在沒有經驗教訓之前,大家都忽略了,總以為,我之前沒有按照章程去做,不也沒有發生問題嗎?

3.2物業經營風險具有可測性、可變性

  一個經驗非常豐富的物業管理從業人員,他應該非常善于總結,從業幾年來遇到的各種案例,應該就是生動的教材,而這些教材,完全可以供其判斷,某階段、某天氣、某種狀況下會發生某些問題。而這些問題是可以通過安全檢查、持續改進、風險改善等措施減少風險發生的頻率和概率。如:春天的時候就應該提前對避雷設施進行檢查;初夏提前安排室外作業人員的降溫防暑問題;夏天多對屋頂排水管口進行檢查清理以防雜物堵塞;斷電后恢復供電時應對各個重要部位進行巡視……

3.3物業經營風險具有客觀性、普遍

由于物業項目的物理環境,物業的復雜程度,業主成分素質等客觀原因,使得物業管理的風險是不以人的意識為轉移的。而且物業經營風險也是在很多企業存在的。物業管理的主體雙方只能通過借鑒相關資料,掌握某些事物運動變化的規律,在有限的時間和空間范圍內認識風險因素,并通過對物業管理風險因素的控制、規避、防范風險造成的損失,而不可能完排除物業經營的風險。


  二、物業經營中易發生風險的部門或崗位

  在以往發生的事故或教訓中,幾乎每一個部門都發生過各種各樣的風險及案例。有的部門或崗位發生的教訓是慘痛的。

1、火災

  火災在物業服務經營中比較常見,物業服務企業如果有充分的應對措施,有預案,并按預案進行過演練,真正遇到此類突發事件時,忙而不亂,盡量的減少人員的傷亡就是成功的。

2、上下班途中的工傷

  上下班途中的工傷,已越來越多。某員工騎電動車被車撞傷,在家體息半年之久,工資獎金還必須按照合同全額發放;后期治療費用除工傷保險支付以外,企業還支付了一部分。

3、崗位中暑或中毒

  夏天,保安、保潔室外作業,主管、項目經理要充分體察“民情”,適時調整崗位分工;化糞池的清掏、水箱的清洗,項目經理都要有相關的經驗,不能一味蠻干。中毒是不專業造成的,中暑是不關心員工造成的。

4、高空墜物

  業主家中花盆從陽臺上落下,正好砸中另一業主。如果能找到當事業主固然好,如果找不到當事業主,只能將整個單元的業主起訴。在起訴之前,物業管理責任險是可以先墊付部分醫療費用的。

5、電力設備

  電力設備出現事故的案例較多,如:斷電后,強行將二次供水的設備開啟,造成變頻控制器的損壞等。

6、電梯維修和使用

  電梯的事故,前面已講述很多。作為專業機電系統,必須由專業操作人員進行維修保養和開啟,即使發生緊急事故。

7、管理糾紛

  特別是秩序維護部在制止、勸誡一些不符合管理規定,損害公共財產、破壞業主利益的事情,容易發生沖突、糾紛,由于秩序維護隊員年輕氣盛,甚至發生打架的事情。某小區秩序維護隊員在巡邏的過程中,發現有亂貼牛皮蘚的人,于是上前制止,后發生沖突,結果一人肋骨斷了三根,屬輕傷。后來,經派出所協調免予刑事處罰,但賠償受害人約3萬元的醫藥費、誤工費、營養費。教訓深刻。

8、偷稅被查

  某企業為節約企業所得稅,而做假帳,后被稅務部門重罰;代收水電費,未經業主同意,擅自加價,造業主投訴,遭物價部門調查、???。

9、違規不辦理保險

  很多企業為節約用工成本,嚴重違反《勞動合同法》不給員工辦理“五險”,后遭員工舉報,向勞動監察部門反映,不僅要補繳以前所欠全部,而且還要接受處分。

10、挪用資金,影響現金流

現金流就象人的血液,順利流淌才能保證各項目機能的完好。物業服務企業,現金流本來就不多,有的經營者,還在挪用業主的裝修押金等其它資金,已嚴重影響了企業的正常發展和經營。

  三、物業管理經營風險的處置和防范

在對物業管理中的風險進行全面分析之后,應以物業管理總目標為依據,根據物業管理中風險的特點、性質、類別及其潛在影響等,制定風險處置方案,控制或減少風險的發生概率和造成的損失。


3.1風險處置方案

  包括:風險轉移和風險自留,風險自留又有風險控制和風險保險。

1、風險轉移是目前許多物業企業已在運用的風險管理方式,主要是將風險影響較大、企業不可接受、可分散的部分風險工程采用外判的方式分包出去,由專業技術性強的其他專門公司承擔相應工作。譬如:電梯維保、外墻清洗、化糞池清掏、生活水箱的清洗等。

2、風險自留是將無需或無法轉移出去的風險留給企業自己承擔的風險處置方式。在處理自留的風險時,由于成本的問題,企業要制定各種風險控制措施,對不可控制的風險,企業再考慮買物業保險問題。

3、風險控制主要指物業企業采取各種措施減少風險發生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有:防止風險因素的形成;招聘有經驗的物業管理人員;公司自行組建安全聯席會議制研究風險防范小組;建立健全風險管理制度;加強員工和業主的風險意識和措施培訓;購買防范風險的先進技術設施,等等。

在選擇了風險處置方法后,為真正實現全面的風險管理,還要進一步落實、實施和監督處置方案的執行情況。在實施與監控過程中,應該經常檢查是否有被遺漏的存在于物業及物業管理運營中的風險因素,要不斷識別、分析新出現的風險并對其進行處置。因此,有效的風險管理是風險識別、風險分析、風險處置和實施與監控這幾個環節連續反復不斷循環的環形機制,而且這種機制在運轉一段時間以后,要對執行中的處置方案進行評估,以評價風險分析的結果是否準確,選擇的風險處置方案是否切實有效,同時還可確定時間、條件發生變化后,是否可以提出不同的風險處置方案,為下一步的風險管理提供經驗數據。


3.2風險防范方案

1、遵紀守法,合法經營,按章辦事


1.1公司對外文件不要輕率,一定要進行會審。物業服務合同、業主手冊、前期物業管理服務協議、車輛停泊服務協議等文件,公司一定要進行會審,有必要還需專業律師進行審核。案例:某項目經理為了省錢,讓開發商印刷了《前期物業管理服務協議》,開發商好心,把頁眉上印了公司的LOGO及字樣,結果后來官司敗訴:你這是格式合同,霸王條款。

  根據國家相關法律、法規,指導性文件,不做過多承諾,不做不切實際的承諾。一旦物業服務企業達不到承諾事項,就因被業主告上法庭的危險,輕則賠錢,重則影響公司發展。

1.2建立員工風險意識。企業負責人,一定要有經營企業的長遠規劃,不能急功近利;也要教育員工,督促員工按章辦事,遵紀守法,不能做違法亂紀的事情。

1.3服務外判、持證上崗、專業人做專業事。專業人做專業事,事半功倍,且將風險降到最低;專業人員必須持證上崗。如:電梯工、高壓進網證、電工證等。

1.4注意經營和收益的合法性,不侵害業主或其他人的權益?!段鍶ǚā訪魅飯娑ǎ豪霉采枋┥璞桿〉玫氖找嬗κ粲諗諢蛉逡抵魎?。物業服務一定要注意收益是屬于業主的,哪些屬于發展商或物業服務企業的。業主委員會沒有成立,但也不意味著物業服務企業可以忽視業主的利益。有些公司在業主委員會未成立之前將路面停車所收的費用,都單獨列帳,以待后期和業主委員會分配收益。


2、購買保險、分擔風險

目前筆者所在公司除正常的法律規定的險種以外,我們還購買了人身意外傷害險、物業管理責任險、機器設備險等險種。前面講到的電梯雷擊就是由機器設備險賠付的。但有的企業會認為購買保險會加大成本支出,其實你在預算時,就應該把這項支出考慮進去。


3、穩步經營,不盲目擴張;避免資金周轉風險

  根據公司具體情況,制訂發展規劃和發展目標,穩打穩扎,不盲目擴張,“饑不擇食”。

  強化企業內部基礎建設,調整管理機制和管理方法,發現人才,培養人才,學習、總結性的工作保持持續性、連貫性、系統性。

君子有所為,有所不為。有些不符合公司實際的項目,不利于公司發展的項目,就應當予以拒絕。一旦項目應投入過多資金,導致資金周轉不靈,對企業的傷害是巨大的不可估量的。


4、提升業主認知度,提升品牌形象

  服務過程中全方位、多層次的“預防性提示服務”也是規避風險的一個行之有效的辦法。物業服務企業在所有管理環節中、所有服務過程之中都要做好“預防性提示服務”,即對于一些潛在的、可能發生的、但又不可預測不可杜絕的事故,物業服務企業必須做到事前的提醒和警示,盡量作到:事前的預防、事中的監督、事后的處置和總結。

不出事、少出事,品牌形象就會慢慢建立起來;品牌形象建立起來以后,企業才能穩步發展,才能抵御更大的風險


5、重組、并購、轉型

  上??迫鷯胍欠康鬧刈?、公元物業收購沈陽奧林匹克、萬科地產剝離物業板塊,并與CBRE的戰略聯盟等等。物業服務企業只有做大,抵御風險的能力才越強。

  而有的物業服務企業,通過資本運作,成功轉型。

  風險造成損失是不可避免的,但我們可利用風險的可測量性,識別出物業及物業服務企業經營過程中各環節的風險,通過對風險的分析,及時采取應對措施,實施全方位的監控預防風險,減少風險,減少損失。這個系統工程被稱之為物業管理中的風險管理。因此,物業管理中的風險管理的主要目標就是以最低人力、財力、物力、時間、社會資源等成本,控制物業管理中的各種風險或降低其損失,使物業獲得最佳的安全保障和保值升值能力,使物業管理企業增加更強的生存競爭力進而提供更令顧客滿意的物業服務。由于防患于未然,因此,有效的風險管理可以降低物業管理中總的成本。

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