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    寫字樓分類標準與等級

  • 發布時間:2014-05-05文章來源:物業管理資訊  |  瀏覽次數:942

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com  商務樓、寫字樓、商鋪類型劃分        

        商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規模進行劃分,分為兩大類:底商商鋪項目和零散商鋪。前者,酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層(可能包括一層、二層、三層和/或地下層)部分大規模用做底層商鋪項目的發展,規模大,牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業組合等問題,所有商鋪作為一個完整的商業項目的內容而存在。

  北京的王府飯店、北京豐聯廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業都屬于大規模商務樓、寫字樓底商商鋪項目,面積規模比較大,項目本身具有很強的市場吸引力,其主要客戶范圍已經超越了上面住戶、租戶,而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。

  北京國貿商城實際上就是一個典型的商務樓、寫字樓底商商鋪項目,只是規模宏大,人們更多把它當作是一個城市中心購物中心項目,其建筑形式,以及后面要談到的經營形態、投資回收形態都體現出一個徹頭徹尾的商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。

  2)鋪面、鋪位類型

  商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式,其他樓層基本上都是鋪位形式。

  3)經營業態特點

  商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等,其定位通常為中高檔消費者,而且國際品牌在當中占很大的比重。

  4)投資回收形態

  商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態有出租和出售兩種。對于規模超過2萬平方米以上的該類項目,只要開發商實力足夠,為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導,建議開發商只要采取出租的方式,即使出售,也應該主要以投資機構為銷售對象。

  投資策略

  商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是:首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的"可視性";選擇較好的樓層;以客流量為考慮參數,進行深入挑??;最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況,和開發商進行購買價格或租金的洽商。

  商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是:首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的"可視性";以客流量為考慮參數,進行深入挑??;最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況,和開發商進行購買價格或租金的洽商。

  商務樓、寫字樓商鋪的規模相對比較小,但投資風險并不高,比較適合個人投資者投資。

  商務樓、寫字樓零散商鋪的特點

  1)建筑形式特點

  該類商鋪所屬的商務樓、寫字樓,商業功能不是其主要功能,里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要,鑒于上述原因,這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層,數量少,規模也不大。

  2)鋪面、鋪位類型

  商務樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式,但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式,無論是寫字樓、飯店,其住戶、租戶都會從這些商鋪的門前走過,所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價值。

  商用公寓與寫字樓有什么區別?

  公寓與寫字樓從字面的意義一個是居住一個是辦公用樓,但它們也有共同的地方那就是它們都是商品房.它們根據功用被不同的消費者接受.公寓在配套上主要是要達到居住功能,滿足居住的條件,而且要有一定的周邊配套,例如:菜市場,學校,商場等.而寫字樓要求在好的地段,交通方便,周邊有一定的商業氣氛.當然內部配套也是不可忽視的.

  公寓于寫字樓使用人群基本一致,都是企業白領,但購買和用途有差別,寫字客戶為企業購買自用及大型投資客戶。公寓為個人購買自住或小型投資客戶購買。兩者之間有一定互補性,按以后的發展形式來看,不論是物管、配套等因素來看。2者將會融合,現在已有寫字樓提倡酒店式管理及配備住宅應有的公建配套。

  公寓是以居住為主,但也摻雜的辦公成份,其設計類型完全區別于居住小區,有商業氛圍在其中,可稱為商住兩用。

  寫字樓則以商為主,在建筑設計時其配套設施等就全部采用商用,主要以公司、企業為消費群體。

  功能

  寫字樓應該是純商務辦公;公寓是可辦公可居住的空間形式

  人群

  寫字樓的目標客戶群為投資型買家及辦公企業

  公寓的目標人群以以往實際經驗判斷更多為滿足居住需求人群

  寫字樓分類標準與等級

  美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個等級,其中A級為投資級,該類寫字樓最適合市場要求,該類寫字樓最適合市場要求,高檔裝修和完善的配套設施是主要特征。該類物業能使公司形象和地位得到提升,B和C級寫字樓一般比較陳舊,設計和功能跟不上現代潮流,部分物業通過改造可以上升為A級。規模小、結構簡單、配套設施缺乏的寫字樓從建成起就被列入低級寫字樓行列。

  由于我國的寫字樓發展歷程短,分類標準還不成熟。目前,國內關于寫字樓的劃分有如下三種標準:

  (1)“甲”系列分類。北京寫字樓信息網在2000年第一次全面提出頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類原則,是最早倡導和應用甲級、乙級、丙級分類原則的機構之一。所謂甲級、乙級、丙級寫字樓主要是參照了星級酒店的評級標準,是房地產業內的一種習慣稱謂。寫字樓劃分主要以硬件和軟件為依據。硬件方面包括樓宇外觀設計、內外公共裝修標準是否具有超前性,是否達到5A寫字樓水平;設備設施如電梯等候時間、中央空調管式數量、停車位數量、配套服務設施)電力負荷、綠化、夜間照明)等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步;軟件方面主要指物業管理服務是否達到星級酒店標準。按照上述標準,寫字樓分為如下四個類別:

  頂級寫字樓:在商圈內具有標志性、代表性和具有強大輻射力的甲級寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標準首先要完全達標;其次是具有代表性和標志性,在建筑規模、高度、服務品牌等方面出類拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強的美譽度和知名度。例如上海的金茂大廈、北京的國貿中心、廣州的中信廣場,不但城內的百姓知曉,全國各地的人也略知一二。

  甲級寫字樓:硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準相當于四星級酒店,達到5A級寫字樓水平,設備設施基本與世界同步,如電梯等候時間小于40秒,中央空調為四管式,軟件方面物業管理服務水準達到三星級酒店以上標準。

  乙級寫字樓,硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準與甲級寫字樓相比比較差,部分達到5A級寫字樓水平,設備設施以合資品牌為主,如電梯等候時間大于40秒,中央空調為兩管式;軟件方面物業管理服務為達到星級酒店的標準。

  丙級寫字樓:硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準為普通材料,基本的通訊設施及辦公服務,設備實施基本為國產電梯、分體空調等;軟件方面為傳統的物業管理服務。

  在寫字樓開發和營銷過程中,甲級寫字樓是最常遇到的物業類型,為了使讀者對甲級寫字樓更清晰的認識,全面認識甲級寫字樓的

  (2)As系列分類,即按寫字樓的自動化(automation)水平分類,自動化水平越高,舒適度增加,辦公的效率也越高,所以在自動化被人們廣泛重視的情況下,As系列分類常常被作為寫字樓檔次的標志。實踐中,自動化被詮釋成智能化,常常以智能化替代自動化的稱謂。寫字樓定級有3A級智能化和5A級智能化之說。3A是指3種自動化系統,包括樓宇自動化(BuildingAutomationSystem)、辦公自動化(OfficeAutomationSystem)和通訊自動化(CommunicationSystem)。由于樓宇自動化較復雜,專家們把它分為三類:樓宇自動化、保安自動化系統(SafeguardAutomationSystem)、消防自動化系統(FireAutomationSystem),合起來稱為5A。由此看,不能認為5A就高于3A。各系統包含的內容主要有:

  通訊自動化系統。包括雙向電視電話會議系統、共用天線電視系統、公共廣播系統、數字是用戶交換機系統、樓內移動電話系統、綜合布線系統。

  樓宇自動化系統。包括冷熱源系統、空調系統、變配電系統、照明系統、給排水系統、電梯管理系統、停車庫系統。

  辦公自動化系統。包括計算機網絡系統、會議中心系統、門廳多媒體查詢系統、物業管理計算機系統。

  安保自動化系統。包括監視電話系統、通道控制系統、防盜報警系統、巡更系統。

  消防自動化系統。消防聯動、自動噴淋、自動報警等。

  (3)按功能復合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務綜合體。純寫字樓是辦公功能占絕對優勢的物業類型,底層雖然有商業,但都是為辦公活動提供服務。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級餐廳、商務中心、娛樂場所、會議室等。

  當有兩種或者兩種以上的主要功能并存時,我們稱為綜合樓。如辦公與商場復合的類型,如北京的豐聯廣場,昆太國際大廈、萬通大廈等。

  綜合樓的高級形態是商務綜合體。所謂商務綜合體又稱綜合性建筑或復合型建筑,是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市,其特點是功能協同、空間緊湊、抗風險能力強。建筑綜合體因其規模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”,在城市規劃建設中扮演著非同尋常的角色,如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽光城、北京的國貿中心等都屬于大型建筑綜合體。商務綜合體要求在很小的空間距離內同時滿足高檔商務活動需要,如高檔酒店、會議、展覽、商業推廣活動、辦公、高級公寓、專業時尚店等有機融為一體。它是創新活動基地、文化交流之地、財富薈萃之地,是地標性建筑,反映城市風貌和經濟實力,有著大批的白領階層和成熟的公司企業,是高檔消費活動場所。

  商務綜合體的配套商業設施主要包括餐飲(高檔飯店、麥當勞、比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧)、特色超市、精品購物店(世界名牌時裝、飾品、珠寶、藝術品、民間工藝品)、銀行、商務服務中心(票務代理、圖文制作、速遞)等。北京華潤置地開發的優士閣根據ShoppingMall的綜合性、符合性和互補特點,進一步借用以描述商務綜合體,稱為“商務Mall”,集辦公、酒店、金融、圖書館、健身等為一體,是成熟的商務綜合體。

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