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    《廣州市物業管理暫行辦法》正式出臺 5月1日起實施

  • 發布時間:2014-04-02文章來源:新華網  |  瀏覽次數:1014

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com  公共收益如何監管、業委會如何成立、物管費調價誰說了算……這些關乎業主切身利益的事終于有了法規保障。昨日,廣州市正式出臺《廣州市物業管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該辦法將在5月1日實施,對一些物業管理方面的細節問題有了明確規定,有望解決一系列物管方面的“頑疾”。

    據廣州市國土房管局相關人士介紹,廣州作為國內最早引入物業管理服務的城市之一,目前物業管理中出現了一些亟待解決的問題。政府相關部門、房地產開發企業、物業服務企業、業主之間權利義務不明晰,因物管質量、維修責任、物業服務、費用收繳等引發的物業管理糾紛日趨增多。而新出臺的《辦法》,將有望解決上述問題。

    亮點1

    無物管舊小區由街道指導成立業委會

    針對廣州市老城區眾多舊住宅配套設施不全、環境較差,未實施專業物業服務的難題,《辦法》規定,“對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區,區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的,由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后,合理確定物業管理區域;指導和協助業主成立業主大會,選舉產生業主委員會,選聘物業服務企業”。

    亮點2

    滿五人即產生業委會,之后再補選委員

    實踐中,由于業主對業主委員會委員候選人了解不多,經一輪投票選舉的委員往往不能達到規定或者議事規則約定的人數底線,導致業主大會反復投票而不能形成決議,無法產生業主委員會。為解決該問題,《辦法》創新建立了多輪補選制度,并規定選舉產生的委員人數達到五人即產生業主委員會。

    《辦法》第五十二條規定,“業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的,應當通過多輪投票補選。經補選后,多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數,但已超過五人(含五人)的,業主委員會產生。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會,補選業主委員會委員”。

    亮點3

    小區公共物業收益歸業主共有

    據介紹,立法征求意見過程中,市民反映小區公共物業收益被侵占的情況較多,產生的主要原因是業主共有部分的信息不公開、產權不清晰、公共收益管理混亂等。為解決上述問題,《辦法》作出了明確規定。例如:《辦法》第十六條規定,“新建物業出售時,建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主”;其明示或者公告的內容包括了物業管理區域內業主共有部分、共用場地和綠地等信息。

    《辦法》第七十一條規定,“房屋登記機構應當在房地產登記簿中對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋予以記載,業主有權查詢”。而對于小區公共物業的經營收益,《辦法》規定,“利用物業共用部位、共用設施設備以及業主共有場地進行經營的所得收益依法歸全體業主共有,由管理規約約定或者相關業主、業主大會決定的管理機構設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開,管理機構不得擅自挪用。業主大會、業主委員會或者業主監事會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告通報全體業主”。

    亮點4

    禁止開發商私自將物管交給“自家”企業

    在《辦法》實施前,開發商將物管交給關聯公司的做法非常普遍,但根據《辦法》明確,前期物業管理應以公開招投標方式選聘物業服務企業,禁止開發建設單位私自與關聯企業簽訂合同。為落實國務院《物業管理條例》關于提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,進一步規范前期物業管理招投標行為,?;ば∫抵骱戲ㄈㄒ?,《辦法》明確前期物業管理應以公開招投標方式選聘物業服務企業?!棟旆ā返諏奶豕娑?,“建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務,并書面簽訂前期物業服務合同。

    如開發商違反規定,由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處以5萬元???,并在企業誠信檔案中記錄其違規行為。

    亮點5

    物管費調價須業主“雙過半”通過

    為解決物業服務費調價程序不完善的問題,依據物權法的相關規定,結合工作實際,《辦法》明確了業主大會成立之前調整物業服務收費標準的專項審計、公示公告、多數業主表決、救濟途徑等程序要求,維護業主權益?!棟旆ā返諏盤豕娑?,業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的,物業服務企業應當對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計,取得審計報告;在小區公告調整物業服務收費的相關事項,并書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門;調價方案必須經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主表決通過,表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上。

    業主對調價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的,物業服務企業應當重新統計表決結果;業主對物業服務收費標準的調整有爭議的,可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

    亮點6

    物管不得以任何原因斷業主水電氣

    為防止物業服務企業擅自收取業主有關手續費、水電周轉金等費用,《辦法》作出了明確規定:“物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用,但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規規定或者政府明確規定的,物業服務企業不得向業主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。物業服務企業不得以用戶欠繳物業管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣”。

    亮點7

    業主大會提倡用電子投票來表決

    《辦法》創新建立業主決策電子投票系統,增加業主大會表決形式,用現代網絡通信技術解決業主大會召開難、表決難和統計難的問題。實踐中,因小區人數多、場地受限、采用傳統書面方式征集業主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難,導致召開業主大會難、形成決議難,《辦法》創新提出建立業主決策電子投票系統。例如:《辦法》第十九條規定,“本市建立業主決策電子投票系統,法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項,提倡業主通過電子投票系統進行決策”。

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