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黑龙江22选5怎么算中奖:新聞論壇

    一線城市高端物業:住宅分化 商用升溫

  • 發布時間:2014-01-22文章來源:中國房地產報  |  瀏覽次數:1148

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com 隨著中國房地產的迅猛發展,高端物業市場規模迅速擴張,由此,中國房地產報和鳳凰網房產聯手打造《一線城市高端物業投資指數報告》,每月以一個專版在中國房地產報刊出。該報告從宏觀到微觀,從別墅、寫字樓、公寓、商鋪領域結合數據分析,為所有高端物業關注者及時提供專業的市場指數,以期能為關注者在市場判斷時提供參考。

2013年下半年(7月~12月),對于一線城市高端市場來說并不平淡?;醣藝咧行云?,流動性進一步收縮,“嚴控房價上漲”的重申喊話,以及各個城市的升級新政,其表象是遏制上漲過快和高企的房價,深層取向是長效機制的逐步漸入,并在十八屆三中全會提出了市場化的方向。

據鳳凰網房產和中國房地產報聯手編撰的《一線城市高端物業投資指數報告》(以下簡稱報告)顯示,在一線城市的高端住宅市場,除廣州受上述因素影響成交量明顯回落外,北京、上海、深圳高端市場均表現良好。上海尤為突出,成交量持續沖高,成交均價升至歷史最高值;相應地,商用物業市場在住宅供銷受政策一定限制的前提下,吸引了更多投資者的矚目。

具體到高端住宅市場,報告顯示,2013年下半年(7月~12月),北京高端住宅市場延續了2012年的熱度,成交量價一路向上。成交套數環比小幅增長1.7%,同比雖較2012年下半年有4.5%的小幅下挫,但是從2013全年來看,呈現24.4%的增長;均價方面,同比環比也均呈現兩成的增長。成交量價的增長,主要體現在高端公寓市場?!跋藜哿睢?、“京七條”等緊縮性政策頒布反而促使高端公寓的需求熱潮,更多住宅項目提價,加入均價5萬元/平方米以上行列;別墅方面,需求依然強勁,但由于下半年供應逐月減少,呈現不足,成交量在年末開始回落。

上海市場同樣不俗,2013年下半年,高端住宅量價齊漲,均價突破4萬元/平方米,達到歷史最高值。成交量的持續沖高,帶動全年成交上漲35%。其中別墅市場供需雙雙上行,第四季度集中發力圓滿收官;高端公寓方面雖然上半年起勢微弱,但下半年勢頭走強,成交均價企穩。

再看深圳,2013年下半年,高端住宅成交1789套,是2012年同期的兩倍,均價也有16.9%的上漲。報告分析認為,這主要源于高端公寓市場在2013年迅速升溫,充分體現其核心價值和抗跌特質,進而推高了高端住宅市場的成交量價。

廣州的行情與上述3個一線城市稍有差別。報告顯示,2013年下半年廣州的高端住宅市場受“新國五條”、“穗六條”等政策因素影響較大,成交量同比環比均下挫兩成左右,成交均價28165元/平方米,同比小幅上漲9.7%,環比微幅下挫1.3%。其中別墅市場下半年回落最為明顯,量價齊跌。

【別墅】

成交均價京滬漲 廣深跌

2013年下半年,京滬廣深4個一線城市的別墅市場熱度不一。其中,北京和上海別墅市場持續發力,價格均有所上漲,而廣州和深圳的別墅市場則呈現了下跌態勢。

具體來看,2013下半年,北京別墅市場雖然成交量受供應不足的影響同比環比均有所下降,但從全年看,成交延續了2012年的熱度,全年成交小幅增長了2.5%。價格方面,從2012年上半年開始,一路呈現上揚的態勢。尤其在2013下半年,成交均價達32020元/平方米,同比上漲30%,環比上漲23.3%。達到歷史最高值。報告分析認為,供應量的不足在一定程度上凸顯了別墅產品的稀缺性,進而推高了均價。

縱觀2013年北京別墅市場月度成交走勢,分別在3月份、6月份、9月份達到成交高值,這3個月均為傳統銷售熱季。其中3月份除了新銷售季因素,還處于“新國五條”剛頒布但還未落地的政策真空期,因此供需雙方均加快動作;6月份的成交高點主要由于此時限價政策常態化,各項目均已切入成交要點;而在下半年的9月份除了由于“金九”傳統銷售熱季的影響,各別墅項目也在十八屆三中全會預期出臺更嚴厲政策之前努力搶收。

別墅成交特征方面,通州、昌平、順義等傳統別墅區為主要成交區域,單套面積300~500平方米的中端別墅戶型為主流成交區間。

同樣,上海2013年下半年別墅市場供需兩方均積極入市,成交量價同比環比均雙雙上漲,全年成交套數達近3年以來最高值,環比去年增長25.8%。報告提供的數據顯示,2013年下半年,上海別墅成交3108套,同比增長21.5%,環比增長13%;成交均價29293元/平方米,同比上漲10.8%,環比小幅上漲2.9%。

從2013年月度走勢看,上海別墅月度成交套數均值高于2012年,月均成交488套,相比2012年上漲25.8%。別墅市場從金九銀十開始集中沖高,在12月份成交519套,成交均價33048元/平方米,以較高成交量、年度最高成交均價為2013年畫上圓滿句號。別墅成交特征方面,南匯、松江為主要成交區域,150平方米~250平方米經濟型別墅成交占6成以上。

報告分析認為,從上海別墅市場的月度供應走勢來看,2013年下半年一路高亢,直到12月份轉而下行近8成,主要由于進入年末,以及11月份新政升級,再加之9月份以來的連續高供應,一定程度上減弱了12月份的供應。從供應區域上看,青浦、松江、嘉定是主要的新增供應區域,占比分別為17.9%、16.4%、15.1%。從產品類型看,86%的供應為聯排、雙拼、疊拼等經濟型別墅。

同為一線城市,廣州和深圳的別墅市場火熱程度稍遜北京和上海。

報告顯示,2013年下半年廣州別墅市場受政策緊縮影響,成交量價均有回落;2013年全年別墅的成交情況也不如普通住宅市場行情,相比2012年下挫12.9%。具體而言,2013下半年,廣州別墅市場成交778套,同比大幅下挫4成,環比增長29.8%,成交均價14153元/平方米,同比下挫11.2%,環比下挫13.3%。從成交月度走勢看,3月份為2013年度最高值,而后成交均較為低迷。其中12月份僅成交61套,量價均為本年內最低值。

深圳別墅市場2013年上半年表現低迷,下半年開始有所回轉,但仍未扭轉全年下挫的局面。數據顯示,2013年下半年,深圳別墅成交273套,同比下挫22.2%,而環比增長106.8%;成交均價36975元/平方米,同比上漲20.7%,環比則下挫17.8%。

【高端公寓】

量價齊漲完美收官

2013年下半年,雖然“限價令”、“限購”等緊縮性政策抑制購房需求,但對高檔公寓市場影響甚微,購房者仍然對一線城市高端公寓市場保持積極的關注度,就北京而言,2013年下半年,高端公寓成交量價齊漲,政策收緊反而刺激高端公寓的需求熱潮。數據顯示,2013年下半年北京高端公寓成交共計1230套,同比增長24%,環比增長15.7%;成交均價63601元/平方米,同比、環比分別小幅上漲8%、8.3%。

在2013年高端公寓的月度成交中,8月份達到年度成交最高值。報告分析認為,這主要由于接下來樓市政策還存在很多不確定性因素,使得很多購房者擔心未來出臺更加嚴厲的政策,因而選擇將購買時間提前或縮短。朝陽區為高端公寓聚集地,成交占比達到5成。2013下半年成交623套,均價為62382元/平方米;從成交面積看,150平方米為主要面積成交區間,成交461套,占比達到37%,其次為200平方米~300平方米,成交319套,占比為26%。

上海2013年下半年高端公寓市場供需表現均較突出,供應在三季度達到峰值,成交呈現“量大增、價微挫”的局面。高端公寓成交1460套,同比大幅增長83%,環比也大幅增長46.9%;而成交均價同環比均小幅下滑,成交均價66567元/平方米,同比小幅下挫6.7%,環比微幅下挫0.5%。從月度走勢看,成交量一路上升,均價在8月份開始企穩微落。其中11月份成交350套,為年度最高值,雖然“滬七條”的出臺,但對高端住宅市場影響還未顯現。成交特征方面,浦東區、徐匯區為主要成交區域。從成交面積特征看,200平方米~300平方米為主要成交面積區間,占比達到4成。

在廣州,2013年高端公寓市場則由于大戶型、城中心稀缺盤的相繼入市迎來成交量價齊漲,成交量相比2012年大漲近5成,均價也有4.2%的小幅上漲。其中下半年成交量與2012年同期基本持平,而均價卻有6%的上揚,回到2011年同期水平。

數據顯示,2013下半年,廣州高端公寓市場成交1848套,同比微幅下挫0.5%,環比下挫24%,成交均價41668元/平方米,同、環比分別小幅上漲6%、3.8%。從2013年月度走勢看,廣州高端公寓市場與別墅相同,在3月達到本年度最高成交值,并在10月再次沖高后成交回落,12月成交量價均為年度最低值。

對深圳的高端公寓市場來說,2013年下半年可謂再次演繹完美成交續集,量價齊漲完美收官。下半年,深圳高端公寓成交1516套,同比大幅上漲229.6%,環比小幅上漲2.9%;成交均價53315元/平方米,同比小幅上漲1.2%,環比上漲一成。

“2013年,深圳高端公寓市場集中入市并暢銷,其核心地段、保值升值的優勢成為調控下多數投資人群的選擇,全年成交量是2012年的四倍?!北ǜ嫦允?,縱觀2013年深圳高端公寓月度走勢,繼5、6月成交熱潮后年末12月再次發力,成交385套,是去年同期的6.5倍,環比也大幅上漲75%。

【商用物業】

投資需求釋放

在住宅市場受到調控政策的影響下,供需雙方傾向于商用物業投資市場。

具體到北京來看,2013下半年,商用物業市場成交量同比環比均有下挫,但是綜觀全年與2012年相比仍小幅上揚了2.2%,均價沖高至歷史最高值;而受住宅市場嚴控影響,商業市場迎來了更多的投資需求,供應也在下半年逐月增加,尤其在2013年第四季度全面迎來供應峰值。

數據顯示,2013年下半年,北京寫字樓、商鋪總供應量為19832套,供應面積為192.6萬平方米。其中,2013年,北京寫字樓市場量價齊漲,成交面積環比增長13%,均價也有7%的小幅上漲。下半年,雖然寫字樓成交量有所下挫,但依舊保持穩定的高位成交水平。

報告分析認為,2013年北京寫字樓月度走勢方面,分別在3月份、5月份、11月份有較好成交表現。其中11月份達到下半年成交最高值,主要由于在自住商品房政策影響下,供需雙方傾向商業投資市場,寫字樓成交量價齊漲,均價方面在12月份達到了本年度最高值。商鋪市場沒有寫字樓市場那樣火熱,從下半年開始縮量下挫,尤其在11月份成交沖高達到下半年峰值后,導致12月份成交大幅縮水,拉低下半年整體成交,而成交均價迎歷史最高位,達26869元/平方米,同比上漲35.9%,環比上漲7.1%。

上海方面,2013下半年商用物業市場成交情況企穩微漲,成交面積達到264.9萬平方米,同比增長0.9%,環比小幅上揚4.6%;綜觀全年與2012年相比有4成的大幅增長,均價基本持平。2013年商用物業市場的熱潮,主要源于寫字樓市場的供需均積極入世,增幅均超過6成。

2013年全年,上海寫字樓、商鋪市場供應可以用充沛來形容。其中寫字樓市場表現最為明顯,新增供應面積327.5萬平方米,相比2012年大幅增長87.3%;商鋪新增供應面積224.3萬平方米,相比2012年增長17%。報告指出,2013下半年,上海寫字樓市場延續上半年供應的沖勁,供應204.5萬平方米,同比、環比分別大幅增長108.9%、66.3%;商鋪市場因為市場供應過剩,下半年開發商有所保留,因此同比環比均有25%左右的下挫,但由于上半年供應沖高,并未拉低全年供應量。

同樣在廣州,受“穗六條”政策影響,2013下半年,投資需求再次轉移到商業地產。其中寫字樓市場在第四季度集中沖高,均價平穩回落。商鋪市場也在年末翹尾,推高量價。數據顯示,2013年廣州商用物業市場供應基本與2012年持平。其中,供應高點主要集中在下半年,寫字樓批準上市面積64.2萬平方米,同比小幅增長13.8%,環比則大幅增長61.3%;商鋪批準上市面積24萬平方米,同比小幅下挫7.8%,環比大幅增長58.3%。

深圳商用物業市場在2013下半年亦全面銷售旺盛。其中寫字樓下半年量增價漲,延續銷售旺盛勢頭,快速消化已有存量;同樣,商鋪成交也量價同漲,均價至近3年來最高值。

2013年,在深圳寫字樓可售量上,截止到12月底可售面積逾40萬平方米,環比11月份微漲0.1%,基本持平;商鋪可售面積截止到12月底達到近170萬平方米,環比小幅增長3%。商用物業市場供需比超過2以上,明顯供大于求。

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