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黑龙江22选5开奖走势图:新聞論壇

    自貿區物業漲價潮

  • 發布時間:2014-01-14文章來源:第一財經日報  |  瀏覽次數:1078

黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com 到2014年3月,上海自貿區管委會辦公總部就將搬遷到臨港地區。目前,臨港地區的工業廠房和辦公樓已經雙雙出現了價格上漲的勢頭。

寫字樓高租金蔓延

“2013年四季度臨港地區的廠房租金出現上漲信號,上漲了9%~10%,從原來的1元/平方米/天漲到了1.1元/平方米/天?!筆臘釵豪硎嘶非蜓芯坎慷灤懷慷浴兜諞徊憑氈ā芳欽弒硎?。

2013年12月20日,上海錦繡投資發展有限公司以3.82億的價格競得浦東新區臨港新城主城區WSW-A1-3-2辦公樓地塊,樓板價15602元/平方米,溢價率高達490%,超過此前幾天臨港新城主城區WNW-A1-21-2商住地塊的溢價率445%,再度刷新上海土地溢價率歷史紀錄。

上海自貿區28.78平方公里,與包括粵港澳自貿區、天津綜合改革創新區相比,面積都很小,因此,從自貿區掛牌起,臨港地區就一直被視為重要的后備力量,并引發了臨港住宅和土地的一輪大漲。

臨港地區包括臨港產業區和南匯新城,面積315平方公里,雖已開發多年,但尚未成熟。對于土地稀缺的上海而言,大量的土地資源也是難得的寶。

這種上漲的趨勢,在過去的幾個月中,在外高橋已經得到了徹底的演繹。

世邦魏理仕的研究數據顯示,2013年7、8月份自貿區內寫字樓平均租金報價為2.1元/平方米/天,但在自貿區掛牌時和國慶節后出現了兩波大幅調租漲價,2013年10月初平均租金已升至4.2元/平方米/天,部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。

到了2013年四季度,區內租金繼續環比大漲42%,而空置率也從三季度的25%左右降至8%?!澳殼扒諦醋致プ飩鶇锏?.9元/平方米/天,接近上海次中心比如北外灘、四川北路商務區的價格?!斃懷克?。

已經開發了23年之久的外高橋保稅區,本是以貿易、物流為主的保稅區,辦公物業非常缺乏。極度供不應求,正是自貿區內寫字樓在過去幾個月中租金大幅上漲的原因。

而此次上海自貿區管委會辦公總部搬遷的原因之一,就是為了騰出外高橋保稅區的物業空間,滿足外高橋日益增長的商務發展需求。

與自貿區寫字樓租賃市場的熱火朝天相比,受經濟增速放緩的影響,2013年上海優質寫字樓市場整體呈現較弱的格局。凈吸納量累積49萬平方米,低于1996年以來的歷史平均水平14%,而租金則全年收跌1%。

工業物業受帶動

除了辦公樓,自貿區也引發了區內工業物業的被追捧。

世邦魏理仕的統計顯示,2013年四季度外高橋工業地價上漲近130%,加上其他因素,使得上海主要園區工業用地均價環比大幅上漲34.1%,達到2033.3元/平方米。

與此同時,自貿區概念也推動上海全市主要工業園區廠房平均租金在2013年四季度上漲了4.4%,達到33.4元/平方米/月。

2013年11月底,外高橋(600648.SH)控股子公司上海市外高橋保稅區新發展有限公司旗下位于自貿區的一宗工業用地,以9650萬元成功轉讓,折合樓面均價8385元/平方米。謝晨說,這比2013年3月在其周邊成交的另一幅工業用地價格上漲了146.6%?!罷飧黽鄹窠詠味礪礁澆淖≌丶?,以及松江核心位置的商辦地價?!?

根據上海土地交易市場的公告,該地塊的轉讓不能改變其工業倉儲用地的性質。

因此,該地塊要實現目前上海工業倉儲物業平均的回報率8%~9%的話,如果建設的是單層廠房,租金就需要達到2.1元/平方米/天,雙層廠房則要達到1.6元/平方米/天?!耙唇郵芨偷幕乇ㄔて?,要么提高租金,但是上海目前沒有可以租到2元/平方米/天以上的工業廠房?!斃懷慷浴兜諞徊憑氈ā匪?。


目前上海工業廠房的平均租金在1元/平方米/天,最高的也只有1.4元/平方米/天。謝晨解釋說,與辦公樓不同,工業物業由于租賃面積大,企業為控制成本,租金就會有天花板,因此自貿區的工業地價能漲到什么程度,還有待觀察。

據了解,2014年上海預計將有超過75萬平方米的優質物流設施上市,其中超過50%的新增供應位于目前高空置率的臨港、浦東機場和奉賢。雖然這些區域面臨一定的去庫存化壓力,但是謝晨說,因為自貿區細則有望在2014年不斷出爐,會為臨港和浦東機場區域帶來更多的需求,因此區內倉庫、廠房租金仍有上漲空間。

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