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    物管新政實施,業主繳費不再糊涂

  • 發布時間:2014-01-13文章來源:蘭州晨報  |  瀏覽次數:1081
資料圖片
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黑龙江22选5定位走势图 www.isfmy.com   由甘肅省發展和改革委員會、甘肅省住房和城鄉建設廳制定的《甘肅省物業服務收費管理辦法》2014年1月1日開始正式施行。入住后連續幾個月不使用是否可以申請減免物業費?小區內所有的維修是否都需要業主承擔費用等等讓許多業主弄不清楚的問題,已經有了答案。

  案例1.空置房屋因未繳物業費 業主被告上法庭

  沈某是蘭州一所小學的教師,2010年10月,她在雁灘某新建小區購置了一套商品房,并在2011年1月交房時與該小區物業公司簽訂了《物業管理服務協議》。之后,由于房子距離上班地點太遠,沈某購買的房屋并沒有實際入住。2013年11月,小區物業公司通知沈某補繳36個月物業管理費,沈某表示房子根本沒有居住,不應該繳納物業費。物業公司遂將沈某訴至城關區人民法院。目前該案還未開庭審理。

  案例2.房客不肯交物業費 房東承擔連帶付款責任

  榮某是七里河建工路一小區業主,2010年7月,他把自己的房屋租給房客周某使用。雙方在租賃合同中約定,“租賃期間房屋的物業費由周某交納”。但是在出租過程中,周某拖欠2010年7月至2012年7月4800元的物業管理費。經物業公司多次催討,周某一直拒絕交納物業費。

  無奈之下,物業公司向法院起訴,要求房東榮某和實際使用人周某共同交納物業費。七里河區法院審理后判決,房客周某給付物業公司物業服務費4800元,榮某對周某的付款義務承擔連帶清償責任。

  案例3.屋頂漏水,業主狀告前物業維修勝訴

  蘭女士是羅馬世家小區業主,2008年3月,甘肅大管家物業公司以乙方的身份與小區業主委員會簽訂了《物業管理服務合同》。同年8月,蘭女士家的屋頂出現漏水,物業公司先后兩次進行了維修,但未能完全修復,屋頂漏水一直在持續。2011年9月,物業公司停止對羅馬世家小區的物業服務。2013年3月,蘭女士將物業公司訴至法院,要求其繼續履行維修義務。

  城關區法院審理后認為,雖然該物業公司目前與業主未續簽物業服務合同,但物業公司理應對其管理小區物業期間存在的問題采取補救措施,及時履行維修義務。據此判決物業公司對蘭女士居住的房屋屋頂漏水問題繼續履行維修義務。

  主持人:

  本報記者 陳霞

  嘉賓:

  甘肅律華律師事務所 俞友鈞

  甘肅圣方舟律師事務所律師 李齊

  主持人:新修訂的《甘肅省物業服務收費管理辦法》自今年1月1日起實施,新辦法有哪些民眾關心的亮點?

  俞友鈞:新辦法規定,實行市場調節價的物業服務收費,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定,物業服務企業不得強行服務、強行收費。物業服務費按照產權面積計收。已辦理產權證的,以產權證記載的建筑面積為準,未辦理產權證的,以購房合同標明的建筑面積為準。物業服務收費按月收取,經業主同意,也可按季收取。同時,物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業必須按照國家發改委、建設部制定的物業服務收費明碼標價規定要求公示。市(州)、縣(市)政府價格主管部門負責審核本行政區域內的公示內容。

  李齊:物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期內的維修和更換,應由開發建設單位負責,不得動用專項維修資金或者由業主承擔。除此之外,租房客不繳納物業費業主負連帶繳納責任、房屋空置超6個月業主可申請物業費按70%繳納、代繳水電費、物業不得向業主收取額外費用都是民眾關心的。

  主持人:辦法中提到房屋空置超6個月業主可申請物業費按70%繳納,具體怎么申請,空置房標準如何界定?

  李齊:已交付給物業買受人或已符合交房條件,建設單位或物業服務企業已書面通知物業買受人,物業買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續的,物業服務費自物業交付或書面通知之日起次月計收。業主或者物業使用人未入住的或入住后不使用期連續超過6個月的房屋,業主或者物業使用人應書面提出申請,經物業服務企業登記確認后,從第7個月開始,其物業服務費按收費標準的70%繳納。

  俞友鈞:事實上,讓物業管理公司來判斷房子是否住人、使用,并以此作為是否收取物業管理費的依據,在操作上是很難做到的。如有的業主,長期在外面工作,只是偶爾回來居住幾天,如果值班工作人員或保安人員沒有發現,可能會把房子當空置房處理?;褂械囊抵?,他們在購買房子時不是為了滿足自住需求,而是投資置業,他們可能頻頻對外發出租用、轉讓信息,看房者不時前來小區看房,那么,物業公司需要為他提供電梯、車輛出入、清潔等種種服務。一般來講空置房的判斷標準是該套住房辦理入住手續后一直無人居住,或最近連續半年無人居住。但待裝修半年以內、正在裝修、裝修完待入住半年以內、住戶外出長假、間歇居住和住戶將房子作為度假使用等情況的住房被剔除在空置房之外。

  主持人:案例3中,物業公司已經停止了該小區的物業服務,那么業主要求物業公司繼續履行維修義務的依據是什么?

  俞友鈞:根據最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件若干問題的解釋規定,物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予以支持。雖然物業公司與該小區未續簽物業合同,但物業合同期限屆滿并不能免除其在管理期間的維修義務。

  李齊: 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期內的維修和更換,應由開發建設單位負責。

  主持人:近年來,租客拖欠物業管理費的事件時有發生,物業公司能否要求業主承擔連帶責任?物業公司有權收取滯納金嗎?

  李齊:《物業管理條例》第四十二條規定,“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費用的,從其約定,業主負連帶交納責任”的規定,例如案例2中的房東仍然要承擔連帶責任。物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

  俞友鈞:按照《物業管理條例》中的規定:業主應當按照物業服務合同約定的標準和方式交納物業服務費;逾期不交的,業主委員會應當督促其限期交納,并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的,物業服務企業可以按約定加收滯納金,并向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。但滯納金的數額需要由業主和物業公司在合同中約定。

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