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黑龙江22选5余7走势:新聞論壇

    廣東佛山:物管條例十年 被告席上的業委會

  • 發布時間:2014-01-10文章來源:南方都市報  |  瀏覽次數:1158
 業委會成長之路之案例
  
  南?;ㄔ飯慍∫抵髕本鑫錒芄救チ?,意外被一起暴力事件打斷。如回溯這個業委會自20 10年籌備至今的整個過程,它充滿活力的背后,也一直都有各種“成長的煩惱”:物管沖突、業主信任?;?、系列訴訟、自治規則遭遇尷尬等。
  
  今年是《物業管理條例》頒行十周年。日前,南都記者在采訪中發現,伴隨這一條例而在全國各地如雨后春筍般成立的業主委員會,如今所扮演的角色也頗復雜。如檢視發生在佛山、那些讓業委會(及其成員)站在被告席上的案例,其中既有因終結合同與物管公司發生的糾紛,也有小區改造與業主的糾紛,甚至還有被控侵吞公款等。恰逢《佛山市物業管理辦法》在試行兩年多后也將于今年修訂,或將能為眾多業委會的未來成長指明新的方向。
 
  
  A 誰是管家 物管VS業委會
  
  物業管理合同被終止 物管提訴遭駁回
  
  糾紛難彌,業委會、物管各自征詢民意。判決顯示,不論有無正式書面物管服務合同,以及服務期限是否屆滿,凡業主表決過2/3,解聘都能獲法院支持,但如票決未經業主大會,則或因違反法定程序而敗訴。
  
  業主不滿物管公司,想解聘怎么辦?通過業委會組織票決其去留。這是花苑廣場業委會籌備時就曾面對的問題。在經歷波瀾不驚的兩年多時間后,再次擺在了他們的面前。
  
  在南海區,這類糾紛并不鮮見。如桂華花園,早在2003年12月20日,就通過業主大會選舉產生了業主委員會。在那之前,桂怡物業公司在沒有簽訂物業管理合同的情況下,對桂華花園進行物業管理,住戶按30元/戶的標準向其交納物業管理費。不過,業委會產生后,分歧很快公開化,尤其是針對停車收費所得款項使用情況,業委會認為應用于增設老幼娛樂設施或作維修基金等,但物管方面最初只同意翻新樓梯間刮灰等。
  
  分歧最終促使雙方都付諸票決。2005年7月,桂華業主委員會就是否繼續由桂怡物業公司進行管理,向業主發出意見征詢表;同年8月,桂怡物業公司也就是否繼續由其管理向業主發出意見征詢表。最終,在282住戶中,他們最終獲得的支持為218:181。盡管此前沒有物業管理合同,桂怡物業公司最終被“解聘”。對此,桂怡物業公司不服,遂起訴至南海法院,但一、二審都被駁回。
  
  法院的判決理由是,業主委員會是業主大會的執行機構。桂華業主委員會組織桂華花園業主對關于選聘物業管理企業進行意見征集,最后根據業主表決書的過三分之二多數意見決定解除與桂怡物業公司的物業服務合同關系。此決定的作出主體及形成過程符合法律規定,應具有法律效力。
  
  個案
  
  南都記者從佛山中院公開的歷年判決中發現,這也是處理此類糾紛的主要依據。成立于2004年12月14日的桂城名苑小區業委會,后來也與南海區興業物業管理有限公司對簿公堂。
  
  不過,桂城名苑業委會可能并沒想到,它會因程序不公而敗訴。2005年11月,在未完成是否解聘票決的情況下,他們進行了新的物管招標,后南海區豪信物業管理有限公司被確定中標。隨后的12月16日至2005年12月30日,業委會就業主是否同意選定新物管并同時解聘舊公司的意見進行調查,調查結果:在714戶回收調查表中,688戶同意,15戶不同意,11戶中立。
  
  幾乎與此同時,興業物管公司也就是否同意其繼續管理并提高服務水平向業主做了調查,調查結果:在640戶回收調查表中,520戶同意,79戶不同意,41戶中立。
  
  法理
  
  由于業委會一直催辦新舊交接,很快就收到法院傳票。經審理,法院認為,業委會未經業主大會決定自行作出選聘和解聘決定,超越業委會的職權,違反了法定程序,其所作出的重新選聘物業管理企業的行為無效。
  
  值得一提的是,雖然名苑一、二、三區共有業主1007戶,但業委會在公告時,稱“凡2005年11月5日前不到業主委員會登記的業主一律作同意重新招標選聘物業管理公司看待?!倍源?,法院表示,業主大會的形式只有兩種:“集體討論”或“書面征求意見”,故該公告不具有通知召開業主大會會議的效力。且其內容具有強制性質,將業委會的主觀意愿灌輸在實施方式上,名為征求意見,實屬剝奪了業主的表決權、投票權、隱私權。
  
  誰的權利 部分業主VS業委會
  
  封閉管理利益受損 起訴業委會被駁回
  
  關乎小區的公共利益,業委會有權提起訴訟。相關判決顯示,法院支持絕大多數業主在小區管理上、安全上享有的權利,且業委會都將勝訴。
  
  治安問題,曾是花苑廣場業主與物管公司矛盾的根源之一。據警方不完全統計,2012年1-5月份,小區內各類刑事案件共有32件。所以,推動小區的封閉智能化管理,就成為第一屆業委會重點推動的目標。
  
  2012年12月,在走完申報、業主表決、招投標等流程后,花苑廣場小區智能化封閉管理試運行。據統計,截至去年6月5日小區3539戶中贊成封閉管理的業主達2380戶,占到67%。哪知,這卻遭到小區內部分商鋪業主的反對,為此他們以拉橫幅等方式反對封閉式管理。按照最終的封閉方案,這些“做街坊生意”的商鋪,每天的客流量將受影響。
  
  2012年9月2日,花苑廣場15戶商鋪業主據此將業委會起訴到了南海法院,要求判令拆除。他們認為,絕大多數業主表決的方式并無權剝奪他們作為少數的合法權益。
  
  業委會究竟有無權力決定小區封閉管理與否?業委會稱,此前南海規劃局已向他們答復,“花苑小區中道路屬于社區路”,因此經小區絕大多數業主表決同意,沒有任何問題。
  
  今年6月,該案宣判。南海法院終駁回這些商鋪業主的訴請。
  
  個案
  
  經檢索佛山法院的歷年相關判決,記者發現,2006年類似糾紛,也曾發生在三水雅豪居花園。不過,這次是由業委會向業主關某等提起訴訟。
  
  據了解,雅豪居花園小區系一全封閉管理的小區,且由業委會聘請物管公司進行管理。該小區有四個大門以供出入,在各門口配有保安人員,對車輛和人員出入進行管理。而關某所在的商鋪,后墻與其購買單車房相連,在兩者之間開通了一后門,直接通向花園小區內,而該門口并無采取相應的保全或其他安全措施。業委會認為,這對小區的管理構成了安全上的隱患,破壞了小區的管理秩序。據此,業委會要求判令封砌該門。
  
  該案在庭審中的主要焦點,一是業委會有無權力起訴,二是當少數業主的權利侵害到小區共同利益怎么辦?不過,歷經一、二審,法院都支持了業委會的請求。
  
  法理
  
  法院審理認為,本案屬部分業主對其專有部分的利用違反全體業主的共同利益而引起的糾紛,是涉及全體業主共同利益糾紛訴訟,可由業主委員會作為原告、代表全體業主提起訴訟。而且,關某等個人權利的實施不能侵害到其他絕大多數業主在小區管理上、安全上享有的權利。因此,業委會訴求將后門封砌,合法有理,應予支持。
  
  雅豪居花園小區業主訴業委會案在2007年3月12日終審宣判。當時恰逢《物權法》通過,并將于同年10月1日施行。根據《物權法》第八十三條規定:“業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟?!?/span>
  
  街坊送生果 感激師傅教打拳
  
  C 誰的利益 前業委會VS現業委會
  
  被控私分公款 法院判決返還
  
  目前法律上尚未明確規定小區業委會應不應該發報酬,因此可通過小區相關議事規則自行規定,且必須經過業主大會表決,否則即構成非法侵占,應依法返還。
  
  在業委會扮演小區公共利益維護者的角色時,近年來發生在佛山的一些案例也傳遞了隱憂:當這些從票箱里“跳”出來的人們濫權時,該如何防范?
  
  去年6月,由現任業委會起訴前任業委會的一宗訴訟遞送到了三水法院。其主角也正是前面的雅豪居花園。原來,新上任的業委會委托西南街道辦審計組審計后發現,在2009年1月1日至2011年6月30日的任期之間,未經業主大會同意,前業委會5位成員私自發放每月460-520元不等的工勤補貼及通訊補貼,聚餐費也達3568元。更讓業主不滿的是,5人還隨意發放節假日補貼,享受著每人4600元至4750元的“福利”。
  
  經審理,三水法院認為,5被告違規發放餐費、通訊補貼及節假日補貼,不能作出合理解釋,侵占了眾業主的共同財產,業委會訴請其退還,合法有理,最終判決五人交還相關款項共68173.80元。
  
  個案
  
  這實際上并非首例。早在2011年7月,容桂幸福豪苑新業委會也曾將原業委會主任黃某告上法庭,認為其在任職期間,違法向當時業委會的成員發放公共收益25900元,并要求她將這些錢退回。此外,新業委會還要求追回黃被停職后擅自支付的公共收益21807元。
  
  法理
  
  順德法院審理認為,按照業委會《議事規則》,業主委員會委員及工作人員可以領取報酬,但由于未規定具體標準,因此標準應經過業主大會表決通過,但法院查明,業委會委員的確為業主提供了服務,且經過業委會委員集體表決,因此不屬私分公款,雖在沒經過業主大會表決情況下,也是“符合業主傾向和政府指導性文件要求的”,但黃比別人多領取的400元/月,證據不足,應予歸還。據此,法院判決黃某退還每月多領取的400元,并追回擅自支付的21807元。不過,黃某對此判決并不服,認為是只需業委會內部討論通過即可。
  
  說法
  
  法律授權不足 需“社區立憲”
  
  在廣東,業委會最早可追溯至1991年的深圳萬科天景花園,這個中國首創“業主自治與專業服務相結合”的模式,被納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》并在全國推廣;在佛山,2001年業委會開始見諸報端,據20 10年佛山市住建局資料顯示,五區共10 50多個小區,已成立業委會的4 0 0多個,即佛山6成小區仍未成立業委會。這些業委會走過的路,積累了哪些經驗?
  
  南都:業主大會,應以什么樣的方式體現?
  
  北京業主自治專家陳鳳山:這確是個棘手問題。現在小區的體量太大,由業委會組織在一起開會,不僅是場地上有困難,也根本沒法實現。所以幾乎都采取書面表決的方式。
  
  南都:這種開放式的程序,要怎樣保證其嚴謹和合法性?
  
  陳鳳山:建議表決票一定要編序號、蓋公章,票箱也要全程封閉,每天都要錄像、封存。至于開票,一定要讓居委會到場見證。
  
  南都:部分業主不參與投票怎么辦?
  
  陳鳳山:民法中有關于“默示”的規定,這種不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下,才可以成立。所以,業主公約或小區議事規則中有規定,公告期限內不參與表決就視為同意。
  
  南都:如何看待關于業委會成員有薪酬待遇?
  
  陳鳳山:這一直有爭議,并分成兩派?!段鏌倒芾硤趵飯娑?,業委會是公益性機構,依法當然不是職業性行為,但在中國搞業主維權成本巨大,大家也認可應有回報。國際上來看,普遍無薪水。但補貼能不能給、給多少,只要且一定要業主大會表決通過,那就O K。
  
  南都:為何一直強調業主公約、議事規則?
  
  陳鳳山:是的。我把這稱為業主自治必經的“社區立憲”。尤其是目前法律授權不足的情況下,更需要鼓勵小區業主們自主地創設規則,以更好地?;ど縝餐?。
  
  街區
  
  ●12月10日●南海文化公園
  
  街坊送生果 感激師傅教打拳
  
  南都訊記者鐘會先 近日,桂城太極雙料冠軍黃樹標今年為期一月的太極義教正式結束,當晚在南海文化公園舉行的“畢業禮”上,有街坊上臺即興作詩送恩師,還有街坊買來水果零食一起分享,黃師傅也向全體學員贈送了教學光盤。
  
  “左手上右手下,左下腳弧線開?!?0日晚,黃樹標仍像往常一樣在臺上教授太極拳,臺下80多個街坊,有板有眼地認真學習。最后一節課,一對白發老夫婦攙扶著走上講臺,激動地說,自從練了太極后,精神好很多了,現在也不用拄拐杖了;來自桂城中心幼兒園的9名老師說,希望能學以致用,回去教給孩子們。學員們有人買禮品,有人買了箱水果,還有一名企業老板還送來幾十袋零食,與全體師生一同分享。
  
  “這一屆學員有80多人,是有史以來辦得最成功的一次?!被剖Ω堤封咝說廝?,學員們來自佛山各區,有的甚至從松崗、大瀝、南莊一帶趕來,一直堅持。畢業禮上,黃師傅特意刻了150多張太極教學光盤,送給每一個學員。
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